Citoyenneté turque par l'immobilier : 400 000 $ et 3 ans de détention

La citoyenneté turque par l'immobilier est la voie légale permettant, à la date de rédaction de cet article en 2026, d'acheter un bien immobilier d'une valeur d'au moins 400 000 dollars américains et de vous engager à ne pas le vendre pendant trois ans, en échange d'un passeport turc. Votre conjoint et vos enfants de moins de 18 ans sont inclus dans la même demande, et aucune obligation de résidence effective en Turquie n'est exigée.

Nous détaillons ci-dessous ce que couvre réellement le seuil de 400 000 dollars, la clause de détention de trois ans et le déroulement du processus étape par étape.

Qui peut bénéficier de la citoyenneté turque par l'immobilier ?

La citoyenneté turque par l'immobilier convient aux investisseurs qui souhaitent réaliser un investissement durable en Turquie tout en ajoutant un second passeport solide dans un délai relativement court. Comme le programme n'exige pas de résidence physique, il attire souvent des personnes qui poursuivent leur activité professionnelle dans leur pays d'origine, des familles qui souhaitent déposer une demande conjointe, et des investisseurs qui cherchent avant tout à élargir leur liberté de circulation.

En tant que cabinet de conseil indépendant ayant accompagné plus de 2 000 dossiers de citoyenneté et de permis de séjour venus de plus de 40 pays depuis 2018, nous constatons que les blocages surviennent le plus souvent au stade de l'expertise immobilière et du transfert de titre. Comparer l'ensemble des voies de citoyenneté turque par investissement selon votre budget permet de clarifier laquelle vous convient réellement avant de vous engager.

Le volet immobilier avance avec beaucoup plus de sécurité lorsqu'il est examiné par un conseiller immobilier turc agréé : une expertise correcte, un titre de propriété net et un horizon de revente réaliste déterminent à la fois l'issue de la demande et le rendement de l'investissement. Le fondateur de notre cabinet, Burak Ünal, est lui-même conseiller immobilier agréé en Turquie, et nous tenons à ce qu'un seul interlocuteur senior suive le dossier du début à la fin.

Si vous n'êtes pas certain de rechercher uniquement un passeport ou plutôt un permis de séjour dans un premier temps, notre comparatif citoyenneté ou permis de séjour ? Lequel vous convient ? détaille les différences de droits et d'obligations entre les deux voies.

Que couvre exactement le seuil des 400 000 dollars ?

Le seuil de 400 000 dollars américains correspond au montant total, pour un ou plusieurs biens, figurant dans le rapport d'expertise officiel établi par un expert agréé par l'Autorité des marchés financiers turque (SPK). Ce montant doit être prouvé par le rapport d'expertise indépendamment du prix indiqué dans le contrat de vente, et il est converti en dollars au taux de change de la Banque centrale en vigueur le jour du transfert de titre.

Le seuil a été relevé de 250 000 à 400 000 dollars par décret présidentiel à la mi-2022, et il reste en vigueur à la date de rédaction de cet article en 2026 ; les règles changeant fréquemment, faites confirmer le montant actuel par un conseiller avant toute démarche. Le texte du décret est consultable sur le Journal officiel turc (Resmî Gazete).

Plusieurs appartements peuvent être cumulés dans une seule demande : il n'est donc pas obligatoire d'atteindre les 400 000 dollars avec un bien unique. L'erreur la plus fréquente chez ceux qui veulent acheter un bien immobilier en Turquie pour obtenir la citoyenneté est de confondre le prix d'achat avec le seuil ; c'est le montant de l'expertise indépendante qui fait foi.

Logements, locaux commerciaux, terrains et biens neufs ou de seconde main sont en principe éligibles ; ce qui compte n'est pas le type de bien mais l'absence d'obstacle légal à sa vente à un étranger et le fait que l'expertise atteigne le seuil. Le paiement intégral, effectué par voie bancaire depuis l'étranger ou depuis votre compte en Turquie et au nom de l'acheteur, est le point le plus contrôlé du dossier ; un paiement en liquide ou un virement irrégulier met directement le dossier en péril.

La clause de non-vente de trois ans et l'annotation au titre de propriété

La clause de non-vente de trois ans est l'engagement de ne pas vendre le bien ayant servi de base à la citoyenneté pendant trois ans à compter du transfert de titre. Cet engagement n'est pas une simple promesse orale : une annotation « non cessible pendant trois ans » est inscrite au registre foncier, et le bien ne peut être transféré à un tiers tant que cette annotation n'est pas levée.

Lorsque vous obtenez un titre de propriété et un passeport turc par cette voie, cette annotation constitue le fondement même de votre demande ; une vente anticipée du bien met la citoyenneté en péril. Pendant ces trois ans, vous pouvez louer le bien, y résider et en percevoir les revenus locatifs ; seul le transfert de propriété est restreint. L'expertise et l'annotation sont traitées dans le cadre des démarches de la Direction générale du cadastre et du registre foncier (TKGM).

Le bien ne doit pas avoir déjà servi à une demande de citoyenneté antérieure : un même bien ne peut être utilisé qu'une seule fois à cette fin. C'est pourquoi, lors de l'achat d'un bien de seconde main, il est essentiel de vérifier si le vendeur a déjà obtenu la citoyenneté grâce à ce même bien et si une ancienne annotation subsiste au registre. Même si le bien est acheté conjointement avec votre conjoint, faire porter la demande sur un seul demandeur principal simplifie la procédure.

Le processus étape par étape et des délais réalistes

Le processus se déroule généralement en plusieurs étapes successives, du choix du bien éligible jusqu'à la remise du passeport. La durée de chaque étape dépend de l'exhaustivité du dossier et de la charge de travail des administrations ; les délais ci-dessous sont donc des ordres de grandeur typiques, non un engagement contractuel.

1. Sélection d'un bien éligible à la vente aux étrangers et obtention du rapport d'expertise par un expert agréé par la SPK.
2. Obtention d'un numéro fiscal et ouverture d'un compte bancaire en Turquie ; transfert officiel du montant de banque à banque.
3. Transfert du titre de propriété et inscription de l'annotation de non-vente de trois ans.
4. Obtention du certificat de conformité, puis dépôt conjoint de la demande de permis de séjour et de citoyenneté.
5. Examen par les autorités de l'intérieur et de l'état civil, approbation et délivrance du passeport.

De bout en bout, la durée s'étale, pour la plupart des dossiers, de quelques mois à un peu plus de six mois. En pratique, les points les plus souvent renvoyés lors de l'examen du dossier sont un rapport d'expertise incomplet ou périmé, des relevés bancaires ne mentionnant pas clairement l'acheteur, et des manques d'apostille ou de traduction ; préparer ces documents de façon complète dès le départ est le facteur qui pèse le plus sur la durée totale. Pour comparer les délais entre pays, notre guide programmes de citoyenneté et de passeport les plus rapides (2026) met la Turquie en perspective avec d'autres voies.

Famille, passeport et double nationalité

Lorsque vous obtenez un passeport turc par investissement, votre conjoint et vos enfants de moins de 18 ans obtiennent la citoyenneté dans le même dossier ; un seul investissement de 400 000 dollars couvre l'ensemble de la famille nucléaire. Les enfants majeurs et les parents ne sont pas inclus automatiquement et doivent être examinés séparément.

La Turquie autorise la double nationalité, ce qui signifie que vous n'avez pas à renoncer à votre nationalité actuelle ; il est néanmoins important de vérifier séparément la position de votre propre pays sur la double nationalité. La justification de l'origine des fonds (source of funds) et le contrôle de sécurité sont systématiques dans chaque dossier ; ces étapes ne peuvent pas être sautées, et préparer un dossier complet est ce qui fait gagner le plus de temps.

Obtenir la citoyenneté ne vous rend pas automatiquement redevable de l'impôt en Turquie. La résidence fiscale ne dépend pas du passeport mais du fait de séjourner plus de 183 jours en Turquie sur une année civile ; comme vos obligations fiscales dans votre propre pays peuvent par ailleurs subsister, il est judicieux d'évaluer votre situation fiscale transfrontalière avec un spécialiste avant d'investir.

Une fois la citoyenneté approuvée, un numéro d'identité turc et un passeport sont délivrés ; ce passeport offre, à la date de rédaction de cet article, un accès sans visa ou avec visa à l'arrivée vers de nombreux pays. La citoyenneté n'est en principe pas retirée même si vous revendez le bien après les trois ans ; la clause ne s'applique qu'à la période de la demande et aux trois années suivantes. Il reste néanmoins attendu que vous conserviez vos documents et que vos déclarations restent cohérentes en cas de contrôle ultérieur.

Coût, fiscalité et postes souvent oubliés

Le coût réel ne se limite pas aux 400 000 dollars : s'y ajoutent les frais de transfert de titre, la TVA (sauf exonération), les frais d'expertise et de traduction, ainsi que les honoraires de conseil et les frais de dossier auprès de l'administration. Clarifier ces postes dès le départ permet d'établir un budget juste.

Pour voir le coût total poste par poste, notre guide des coûts du golden visa et de la citoyenneté par investissement (2026) est utile. Le tableau ci-dessous compare les principales voies turques de citoyenneté par investissement selon le seuil et la condition de détention ; les montants sont ceux en vigueur à la date de rédaction de cet article et doivent être confirmés.

Voie d'investissement	Montant minimal	Détention / condition
Achat immobilier	400 000 dollars américains	Non-vente pendant 3 ans
Dépôt bancaire	500 000 dollars américains	Détention pendant 3 ans
Obligations d'État	500 000 dollars américains	Détention pendant 3 ans
Investissement en capital fixe	500 000 dollars américains	Approbation de l'autorité compétente
Création d'emplois	50 emplois créés	Constat du ministère du Travail

La voie immobilière reste le choix de la plupart des investisseurs, car elle présente le seuil le plus bas et laisse un actif tangible. Pour évaluer votre situation et discuter de la voie la mieux adaptée, vous pouvez planifier un premier entretien gratuit via notre page de contact.

Erreurs fréquentes et risques à surveiller

Le risque le plus courant est une surévaluation du bien, ou un prix affiché largement au-dessus du marché. Même si le rapport d'expertise atteint le seuil requis, si la valeur de marché réelle est inférieure, vous risquez d'obtenir moins que prévu à la revente après trois ans ; il faut choisir l'investissement pour sa solidité en tant qu'actif, pas seulement pour le passeport qu'il permet d'obtenir.

Le second risque concerne la documentation : une justification incomplète de l'origine des fonds ou des virements bancaires est la cause la plus fréquente de retour de dossier. Les fluctuations du taux de change comptent également ; comme le seuil est mesuré en dollars, l'écart de change entre le transfert et le transfert de titre peut vous amener à payer davantage de livres turques que prévu.

Enfin, un contrat de promesse de vente (avant-contrat) ne permet pas de déposer une demande de citoyenneté ; la demande repose sur un transfert de titre effectivement réalisé et une annotation inscrite. Connaître ces distinctions en amont évite qu'un dossier mené pendant des mois ne se bloque à la toute dernière étape.

Foire aux questions

Quel est le montant minimal pour la citoyenneté turque par l'immobilier ?

À la date de rédaction de cet article, en 2026, le montant minimal est de 400 000 dollars américains, prouvé par un rapport d'expertise officiel. Ce seuil repose sur l'expertise indépendante et non sur le prix de vente, et comme les règles peuvent changer, faites confirmer le montant actuel avant de déposer votre demande.

Que signifie exactement la clause de non-vente de trois ans ?

La clause de non-vente de trois ans est l'engagement de ne pas vendre le bien ayant servi de base à la citoyenneté pendant trois ans après le transfert de titre, et elle est inscrite comme annotation au registre foncier. Pendant cette période, vous pouvez louer et utiliser le bien ; seul le transfert de propriété à un tiers est restreint.

Dois-je résider en Turquie ?

Non, ce programme n'exige ni résidence physique ni un nombre minimal de jours sur place. Un permis de séjour est néanmoins délivré pendant la procédure, et l'obtention de la citoyenneté ne vous oblige pas à vivre en Turquie.

Ma famille peut-elle aussi devenir citoyenne ?

Oui, votre conjoint et vos enfants de moins de 18 ans obtiennent la citoyenneté dans la même demande. Les enfants majeurs et les parents n'y sont pas inclus automatiquement et sont examinés séparément.

Dois-je renoncer à ma nationalité actuelle ?

La Turquie autorisant la double nationalité, aucune renonciation n'est exigée côté turc. Il reste toutefois important de vérifier séparément la position de votre propre pays sur la double nationalité, pour éviter toute mauvaise surprise ultérieure.

Si je revends le bien après les trois ans, ma citoyenneté est-elle remise en cause ?

Non, une fois les trois ans écoulés et l'annotation levée, vous pouvez vendre le bien librement sans que cela remette en cause la citoyenneté déjà obtenue. La condition ne vaut que pour la période de la demande et les trois années qui suivent.

Information : cet article est fourni à titre d'information générale uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal, migratoire ou d'investissement. Les programmes et les montants peuvent évoluer ; avant d'agir, faites confirmer les détails actuels et votre éligibilité personnelle auprès d'un conseiller qualifié.