Investir en Turquie : citoyenneté, résidence et immobilier pour les investisseurs étrangers

Pourquoi les investisseurs étrangers s'intéressent à la Turquie

La Turquie est l'un des rares pays où un investisseur peut obtenir la citoyenneté tout en conservant son capital dans un actif détenu en son nom propre. La plupart des demandeurs achètent un bien résidentiel, qu'ils peuvent louer pendant la période de détention de trois ans, puis revendre. D'autres préfèrent un dépôt bancaire, des obligations d'État, des parts de fonds d'investissement ou un contrat de retraite. Contrairement aux programmes des Caraïbes, aucun don non remboursable à l'État n'est exigé.

Le pays délivre en outre un titre de séjour aux propriétaires à partir de 200 000 dollars, offre un marché du logement vaste et liquide à Istanbul, Antalya, Izmir et Bodrum, et se trouve à quelques heures de vol de l'Europe, du Golfe et de l'Asie centrale. La Turquie autorise la double nationalité : la plupart des investisseurs conservent donc leur passeport d'origine, sous réserve des règles de leur propre pays.

Le tableau comporte aussi des zones d'ombre. La livre turque a connu une forte volatilité, les frais d'acquisition se règlent en livres alors que les seuils sont fixés en dollars, et le ministère de l'Intérieur a annoncé en 2026 que les décisions de naturalisation de 6 134 personnes avaient été annulées ou retirées, le plus souvent pour des expertises surévaluées et des transactions irrégulières. Un dossier irréprochable et solidement documenté compte plus que jamais.

Les sept voies de la citoyenneté par investissement

La loi n° 5901 sur la nationalité turque (article 12) et l'article 20 de son règlement d'application prévoient sept voies d'investissement. Chacune ouvre la même citoyenneté à l'investisseur, à son conjoint et à ses enfants de moins de 18 ans.

Depuis janvier 2022, toutes les voies sont financées en dollars américains ou dans une autre devise, cédée à une banque en Turquie puis à la Banque centrale contre un certificat d'achat de devises (DAB). Pour le dépôt bancaire, les fonds sont donc détenus en livres turques pendant trois ans et l'investisseur supporte le risque de change.

Voie immobilière : les règles qui déterminent l'éligibilité d'un achat

La plupart des dossiers refusés ou retardés achoppent sur le bien lui-même, et non sur le demandeur. Avant de signer, vérifiez chacun des points ci-dessous avec votre avocat et votre agent immobilier.

• Trois montants doivent chacun atteindre 400 000 dollars : le prix inscrit sur le titre de propriété, les paiements au vendeur attestés par des relevés bancaires et la valeur de marché retenue dans le rapport d'expertise. Le registre foncier délivre ensuite un certificat de détermination du montant (TTB).
• Le rapport d'expertise doit émaner d'une société d'expertise agréée par le Conseil des marchés de capitaux (SPK) ; il est valable 6 mois.
• Les devises sont converties avant la transaction et un DAB est présenté au registre foncier ; le paiement passe par le circuit bancaire, jamais en espèces.
• Le bien doit être un lot indépendant immatriculé en vertu de la loi sur la copropriété (depuis le 12 décembre 2023). Les terrains ne sont pas éligibles.
• Il ne doit pas être acheté à un étranger, à une personne devenue citoyenne par investissement, ni à une société ou à une personne qui l'a reçu de l'un d'eux au cours des trois dernières années.
• Les quotes-parts indivises (hisseli) d'un bien acquises depuis le 1er février 2023 ne sont pas éligibles. Plusieurs biens entiers peuvent être cumulés, mais une demande fondée sur une promesse de vente exige que la totalité du montant figure dans un seul contrat.
• Une mention de non-revente de trois ans est inscrite sur le titre de propriété. Une revente anticipée, ou une revente à l'ancien propriétaire ou à ses proches parents, entraîne l'annulation du certificat d'investissement.

Titre de séjour par l'achat d'un bien immobilier

Un étranger qui achète un logement en Turquie peut demander un titre de séjour de courte durée. Pour les biens acquis depuis octobre 2023, le prix de vente inscrit sur le titre de propriété doit atteindre au moins 200 000 dollars, convertis au taux de la Banque centrale à la date d'achat, et ce seuil est le même dans toutes les provinces. Les propriétaires ayant acheté auparavant restent soumis aux règles en vigueur au moment de leur achat.

Le bien doit être à usage d'habitation et le titre de séjour est renouvelable tant que vous en restez propriétaire. Les demandes se déposent en ligne sur e-ikamet, et l'administration des migrations peut mettre jusqu'à 90 jours pour se prononcer. La restriction visant les quartiers dits fermés, qui bloquait autrefois les premières demandes dans certains districts, a été levée : tous les quartiers sont de nouveau ouverts.

Un titre de séjour ne mène pas, à lui seul, à la citoyenneté. Après huit ans de résidence légale ininterrompue, vous pouvez demander un titre de séjour de longue durée ; la citoyenneté par investissement passe par la voie immobilière de 400 000 dollars ou par l'une des six autres voies.

Du premier échange au passeport turc

La citoyenneté par investissement prend généralement 8 à 12 mois de bout en bout. Aucune autorité ne publie de délai officiel de traitement : aucun conseiller ne peut donc en garantir un.

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   Stratégie et vérifications préalables

   Choix de la voie, vérification du titre de propriété, de la situation d'urbanisme, du vendeur et du prix du bien, puis préparation des justificatifs d'origine des fonds. Quelques semaines.

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   Numéro fiscal, compte bancaire et conversion des devises

   Obtention d'un numéro fiscal turc, ouverture d'un compte, transfert des fonds et obtention du DAB.

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   Expertise, TTB et titre de propriété

   Expertise par une société agréée par le SPK, certificat de détermination du montant, puis transfert du titre de propriété avec la mention de trois ans et souscription à votre nom d'une police d'assurance séisme obligatoire (DASK).

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   Certificat de conformité

   Le ministère compétent confirme que l'investissement remplit les conditions d'accès à la citoyenneté. Généralement quelques semaines.

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   Titre de séjour et demande de citoyenneté

   Relevé biométrique en Turquie, titre de séjour de courte durée, puis dépôt du dossier de citoyenneté auprès de la direction provinciale de la Population et de la Citoyenneté.

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   Enquête de sécurité et décision présidentielle

   Généralement l'étape la plus longue. Le dossier est examiné par plusieurs institutions avant la publication de la décision.

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   Carte d'identité et passeport

   Après approbation, vous et votre famille retirez vos cartes d'identité turques et demandez vos passeports.

Ce que coûte l'achat d'un bien immobilier en Turquie

Prévoyez ces frais en sus du prix d'achat. Ils sont réglés en livres turques : leur contre-valeur en dollars évolue donc avec le taux de change.

Fiscalité après l'achat

Les propriétaires acquittent chaque année auprès de la municipalité une taxe foncière assise sur la valeur fiscale du bien. Les revenus locatifs sont déclarés chaque printemps et imposés selon les règles de l'impôt sur le revenu. Si un particulier revend un logement moins de cinq ans après l'avoir acquis, la plus-value est soumise à l'impôt sur le revenu au-delà d'un seuil d'exonération annuel ; passé cinq ans, la plus-value de cession n'est pas imposée.

Passer plus de six mois d'une année civile en Turquie peut faire de vous un résident fiscal, ce qui modifie le traitement de vos revenus mondiaux. La Turquie a conclu des conventions de non-double imposition avec de nombreux pays. Ces informations sont générales et ne constituent pas un conseil fiscal : faites valider votre situation par un conseiller fiscal turc et par un conseiller de votre pays d'origine.

Après la citoyenneté : service militaire et visa américain E-2

Les hommes qui acquièrent la nationalité turque sont réputés avoir accompli leur service militaire s'ils avaient 22 ans ou plus l'année de leur naturalisation, ou s'ils justifient l'avoir effectué (ou être réputés l'avoir effectué) dans leur pays d'origine (loi n° 7179, article 43). Les plus jeunes peuvent, sur demande, reporter leur service de deux ans.

La Turquie est liée aux États-Unis par un traité relatif au visa investisseur E-2, ce qui explique l'intérêt de nombreux investisseurs pour le passeport turc. Depuis l'AMIGOS Act de décembre 2022, la loi américaine exige toutefois que toute personne ayant obtenu sa nationalité par un investissement ait été domiciliée dans ce pays pendant au moins trois années consécutives avant de demander un visa E. Pour cette raison, préparez l'étape E-2 avec un avocat américain spécialisé en immigration avant d'investir.

Guides et outils pour investir en Turquie

• Citoyenneté turque par investissementConditions, procédure, coûts et questions fréquentes sur le programme.
• La règle des 400 000 USD en immobilierLe fonctionnement de l'expertise, du TTB et de la mention de trois ans.
• Les sept voies comparéesImmobilier, dépôt, obligations, fonds, retraite, capital fixe et emplois, côte à côte.
• Acheter un bien en Turquie en tant qu'étrangerÉtape par étape, des vérifications préalables au titre de propriété.
• Ouvrir un compte bancaire en TurquiePièces à fournir, types de comptes et transferts de devises.
• Guide de la citoyenneté turque pour les acquéreurs étrangersÀ qui s'adresse le programme et ce qu'il faut vérifier en premier.
• Visa pour nomades numériques en TurquiePour les travailleurs à distance qui souhaitent vivre en Turquie sans investir.
• Calculateur de coûtEstimez le coût du programme pour votre famille.
• Test d'éligibilitéDeux minutes pour savoir quelles voies correspondent à vos objectifs et à votre enveloppe d'investissement.

Comment Golden Visa Partners vous accompagne

Basés à Istanbul, nous travaillons sur le terrain avec les acquéreurs, les avocats, les sociétés d'expertise, les banques et le registre foncier. Notre fondateur est agent immobilier agréé, ce qui nous permet d'examiner le prix et les documents d'un bien avant que vous ne vous engagiez, et non après. Nous sommes indépendants : nous comparons la Turquie aux autres programmes que vous envisagez et vous disons lorsqu'un autre pays vous conviendrait mieux.

Golden Visa Partners est la marque sous laquelle Gordion Partners Organizasyon Danışmanlık Limited Şirketi exerce ses activités de conseil en investissement.

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