Инвестиции в Турцию: гражданство, ВНЖ и недвижимость для иностранных инвесторов

Почему иностранные инвесторы рассматривают Турцию

Турция - одна из немногих стран, где инвестор может получить гражданство, сохранив капитал в активе, оформленном на свое имя. Большинство заявителей покупают жилую недвижимость: в течение трехлетнего срока владения ее можно сдавать в аренду, а затем продать. Другие предпочитают банковский вклад, государственные облигации, паи инвестиционных фондов или пенсионный договор. В отличие от карибских программ, безвозвратного взноса в пользу государства здесь нет.

Кроме того, Турция выдает ВНЖ владельцам недвижимости стоимостью от 200 000 долл. США, располагает крупным и ликвидным рынком жилья в Стамбуле, Анталье, Измире и Бодруме и находится в нескольких часах полета от Европы, стран Персидского залива и Центральной Азии. Турция разрешает двойное гражданство, поэтому большинство инвесторов сохраняют свой прежний паспорт, если это допускают правила их собственной страны.

Однако у медали есть и обратная сторона. Курс турецкой лиры нестабилен, расходы на покупку оплачиваются в лирах, тогда как пороговые суммы установлены в долларах, а в 2026 году МВД Турции сообщило, что решения о предоставлении гражданства в отношении 6 134 человек были отменены или отозваны, в основном из-за завышенной оценки и нарушений при проведении сделок. Безупречно подготовленный пакет документов сейчас важнее, чем когда-либо.

Семь вариантов получения гражданства за инвестиции

Закон о турецком гражданстве № 5901 (статья 12) и статья 20 Регламента о его применении предусматривают семь вариантов инвестиций. Каждый из них ведет к одному и тому же гражданству для инвестора, супруга и детей до 18 лет.

С января 2022 года любой вариант финансируется в долларах США или другой иностранной валюте: ее продают банку в Турции, а он - Центральному банку, с оформлением сертификата о покупке валюты (DAB). Для банковского вклада это означает, что деньги три года хранятся в турецких лирах и валютный риск несет инвестор.

Вариант с недвижимостью: правила, от которых зависит, подойдет ли объект

Большинство заявлений отклоняют или задерживают из-за самого объекта, а не из-за заявителя. Перед подписанием договора проверьте каждый пункт ниже вместе с юристом и брокером.

• Каждая из трех сумм должна составлять не менее 400 000 долл. США: цена, указанная в тапу, платежи продавцу, подтвержденные банковскими документами, и рыночная стоимость по отчету об оценке. После этого земельный кадастр выдает справку об определении суммы (TTB).
• Отчет об оценке должна подготовить оценочная компания с лицензией Совета по рынкам капитала (SPK); он действителен 6 месяцев.
• Валюту конвертируют до сделки и представляют в земельный кадастр сертификат DAB; расчеты проходят только через банк, наличные не допускаются.
• Объект должен быть самостоятельной единицей (bağımsız bölüm), зарегистрированной по Закону о кондоминиумах (требование действует с 12 декабря 2023 года). Земельные участки не подходят.
• Объект нельзя покупать у иностранца, у лица, получившего гражданство через инвестиции, а также у компании или физического лица, которые получили его от таких лиц в течение последних трех лет.
• Доли в объекте (hisseli), приобретенные с 1 февраля 2023 года, не засчитываются. Можно объединить несколько объектов, купленных целиком, однако заявление на основе предварительного договора купли-продажи требует, чтобы вся сумма была указана в одном договоре.
• В тапу вносится отметка о запрете продажи на три года. Досрочная продажа, а также продажа прежнему владельцу или его близким родственникам влечет аннулирование инвестиционного сертификата.

ВНЖ при покупке недвижимости

Иностранец, купивший жилье в Турции, может подать заявление на краткосрочный ВНЖ. Для объектов, приобретенных с октября 2023 года, цена продажи в тапу должна составлять не менее 200 000 долл. США по курсу Центрального банка на дату покупки, и этот порог одинаков во всех провинциях. Для тех, кто купил недвижимость раньше, сохраняются правила, действовавшие на момент покупки.

Объект должен быть жилым, ВНЖ продлевается, пока вы остаетесь владельцем, а заявления подаются онлайн через систему e-ikamet; миграционная служба может рассматривать их до 90 дней. Ограничение по «закрытым» кварталам, из-за которого в некоторых районах нельзя было подать первичное заявление, снято, и все кварталы снова открыты.

Сам по себе ВНЖ к гражданству не ведет. После восьми лет непрерывного законного проживания можно подать заявление на долгосрочный ВНЖ, а для гражданства за инвестиции нужна покупка недвижимости на 400 000 долл. США или один из шести других вариантов.

От первого звонка до турецкого паспорта

Весь путь к гражданству за инвестиции обычно занимает от 8 до 12 месяцев. Ни одно ведомство не публикует официальных сроков рассмотрения, поэтому ни один консультант не может их гарантировать.

1. 1

   Стратегия и проверка благонадежности

   Выбрать вариант, проверить право собственности на объект, его градостроительный статус, продавца и цену, подготовить документы о происхождении средств. На это уходит несколько недель.

2. 2

   Налоговый номер, банковский счет и конвертация валюты

   Оформить турецкий налоговый номер, открыть счет, перевести средства и получить сертификат DAB.

3. 3

   Оценка, TTB и тапу

   Получить оценку от компании с лицензией SPK и справку об определении суммы, затем переоформить тапу с отметкой о запрете продажи на три года и оформить на свое имя полис обязательного страхования от землетрясений (DASK).

4. 4

   Свидетельство о соответствии

   Профильное министерство подтверждает, что инвестиция отвечает условиям получения гражданства. Обычно это занимает несколько недель.

5. 5

   ВНЖ и заявление на гражданство

   Сдать биометрию в Турции, получить краткосрочный ВНЖ, затем подать документы на гражданство в провинциальное управление по делам населения и гражданства.

6. 6

   Проверка безопасности и решение Президента

   Обычно самый долгий этап. Заявление проверяют несколько ведомств, после чего публикуется решение.

7. 7

   Удостоверение личности и паспорт

   После одобрения вы и члены вашей семьи получаете турецкие удостоверения личности и подаете документы на паспорта.

Сколько стоит покупка недвижимости в Турции

Эти расходы нужно заложить в бюджет сверх цены покупки. Сборы оплачиваются в турецких лирах, поэтому их долларовый эквивалент меняется вместе с курсом.

Налоги после покупки

Владельцы ежегодно платят муниципалитету налог на недвижимость, который рассчитывается от налоговой стоимости объекта. Доход от аренды каждую весну декларируется и облагается по правилам подоходного налога. Если физическое лицо продает жилье в течение пяти лет после приобретения, прибыль сверх годового необлагаемого минимума облагается подоходным налогом; по истечении пяти лет доход от продажи налогом не облагается.

Если вы проводите в Турции более шести месяцев в календарном году, вы можете стать налоговым резидентом, а это меняет порядок налогообложения вашего мирового дохода. У Турции заключены соглашения об избежании двойного налогообложения со многими странами. Это общая информация, а не налоговая консультация: уточните свою ситуацию у налогового консультанта в Турции и у консультанта в вашей стране.

После получения гражданства: воинская служба и американская виза E-2

Мужчины, получившие турецкое гражданство, считаются прошедшими воинскую службу, если в год натурализации им было 22 года или больше либо если они документально подтвердят, что служили (или считаются прошедшими службу) в стране прежнего гражданства (Закон № 7179, статья 43). Более молодые мужчины могут по заявлению получить отсрочку от службы на два года.

Турция заключила с США договор об инвесторской визе E-2, и именно поэтому многие инвесторы рассматривают турецкий паспорт. Однако после принятия Закона AMIGOS в декабре 2022 года американское законодательство требует, чтобы лицо, получившее гражданство через инвестиции, до подачи заявления на визу категории E не менее трех лет непрерывно проживало в этой стране (имело там домицилий). Поэтому этап E-2 стоит спланировать с американским иммиграционным адвокатом еще до того, как вы вложите средства.

Руководства и инструменты для инвестиций в Турцию

• Гражданство Турции за инвестицииТребования, порядок оформления, расходы и ответы на частые вопросы о программе.
• Порог 400 000 долл. США для недвижимостиКак работают оценка, справка TTB и трехлетняя отметка в тапу.
• Сравнение семи вариантовНедвижимость, вклад, облигации, фонды, пенсионная программа, основной капитал и рабочие места в одном сравнении.
• Покупка недвижимости в Турции иностранцемПошагово: от проверки благонадежности до получения тапу.
• Открытие банковского счета в ТурцииДокументы, виды счетов и валютные переводы.
• Гражданство Турции для иностранных покупателейКому подходит программа и что проверить в первую очередь.
• Турецкая виза цифрового кочевникаДля удаленных специалистов, которые хотят жить в Турции без инвестиций.
• Калькулятор стоимостиОцените стоимость программы для вашей семьи.
• Тест на соответствиеДве минуты, чтобы понять, какие варианты подходят под ваши цели и бюджет.

Чем поможет Golden Visa Partners

Мы работаем в Стамбуле и на месте взаимодействуем с покупателями, юристами, оценочными компаниями, банками и земельным кадастром. Наш основатель - лицензированный брокер по недвижимости, поэтому мы проверяем цену объекта и документы до того, как вы примете решение, а не после. Мы независимы: сравниваем Турцию с другими программами, которые вы рассматриваете, и прямо говорим, если вам лучше подходит другая страна.

Golden Visa Partners - бренд, под которым компания Gordion Partners Organizasyon Danışmanlık Limited Şirketi оказывает услуги в сфере инвестиционного консалтинга.

Вопросы и ответы