Тапу и отчет об оценке в Турции: что проверить до покупки

Что указано в тапу и где смотреть актуальную запись

Тапу (tapu senedi) выдает земельный реестр, подчиненный Главному управлению земельного реестра и кадастра (TKGM). В документе указаны провинция, район, квартал (ada) и участок (parsel), площадь и назначение объекта (nitelik); для квартиры — этаж, номер самостоятельной единицы и доля в земле (arsa payı). Далее идут собственники, дата и основание приобретения.

Бумажное тапу — лишь снимок на определенную дату. Ипотеки, аресты и отметки хранятся в самом реестре, и старое тапу не покажет арест, наложенный на прошлой неделе. Запросите свежую выписку и проверьте ее еще раз непосредственно перед сделкой.

• TAKBİS — электронная система земельного реестра, в которой хранится актуальная запись. По статье 1020 Гражданского кодекса ее показывают только собственнику, его представителю или лицу с обоснованным законным интересом.
• Web-Tapu (webtapu.tkgm.gov.tr) позволяет собственнику увидеть ипотеки, аресты, декларации и сервитуты и скачать выписку. Иностранцы регистрируются на отдельном портале по адресу электронной почты.
• e-Devlet (turkiye.gov.tr) показывает только объекты самого пользователя. Иностранец с видом на жительство и иностранным идентификационным номером обычно может получить пароль в отделении почты PTT.
• Parsel Sorgu (parselsorgu.tkgm.gov.tr) — открытая карта TKGM: расположение, площадь и назначение любого участка, но без собственников и обременений.

Виды тапу: что они значат для покупателя и для гражданства

С 12 декабря 2023 года (Указ Президента № 7938) объект для гражданства должен быть самостоятельной единицей, а не пустым или сельскохозяйственным участком. Статус отдельного дома на участке уточните в земельном реестре заранее.

Искан и документы в муниципалитете

Разрешение на ввод в эксплуатацию (yapı kullanma izin belgesi, или искан) выдает муниципалитет, когда достроенное здание соответствует разрешению на строительство и утвержденному проекту. Оно передается в земельный реестр в течение 60 дней, и kat irtifakı автоматически переоформляется в kat mülkiyeti (Закон № 634, статья 3).

Дом без искана можно продать, но проблемы переходят к покупателю: тапу не переоформляется, ипотечный кредит получить сложнее, цена при перепродаже ниже, возможны меры со стороны муниципалитета. Если в квартире живут годами, а в тапу по-прежнему kat irtifakı, искан, скорее всего, так и не получили. Попросите проверить в муниципалитете:

• Градостроительный статус участка (imar durumu), планируемые дороги и парки, охранную зону (SİT) и возможное изъятие.
• Разрешение на строительство и утвержденный проект в сравнении с фактическим зданием: лишние этажи, объединенные квартиры и застекленные балконы встречаются часто.
• Кадастровую стоимость для налога на недвижимость: с принятием Закона № 7566 (декабрь 2025 года) это минимальная база пошлины за тапу.

Обременения и отметки, которые нужно проверить

Реестр делит ограничения (вместе их называют takyidat) на разделы: залоги, отметки (şerhler), декларации (beyanlar) и сервитуты.

Судебные споры без отметки в реестре не видны, поэтому попросите продавца письменно заявить о текущих делах. Это общая информация, а не юридическая консультация.

Отчет об оценке: когда он нужен и правила для гражданства

Отчет об оценке заказывают через Web-Tapu, а готовят его в системе TADEBİS компании с лицензией Совета по рынкам капитала (SPK). С июня 2024 года (циркуляр TKGM 2024/4) земельный реестр требует отчет только тогда, когда покупка используется для получения гражданства; в остальных случаях это добровольная проверка цены. Для ВНЖ учитывается цена в тапу (не менее 200 000 долларов США для объектов, купленных с 16 октября 2023 года), а не оценка.

Для гражданства отчет служит основой справки об определении суммы (Tutar Tespit Belgesi, TTB), которую TKGM выдает в электронном виде:

• С 28 сентября 2026 года отчет может подготовить любая компания с лицензией SPK, действующий член Союза оценщиков Турции (TDUB), подключенная к TADEBİS; компанию выбираете вы или система. С 4 марта 2024 по 27 сентября 2026 года это могла делать только GEDAŞ, дочерняя компания TOKİ (циркуляр 2024/2).
• Каждая из трех сумм должна составлять не менее 400 000 долларов США: цена в тапу, платежи продавцу по банковским документам и рыночная стоимость по отчету. Если хотя бы одна ниже, TTB не выдают.
• Отчет действителен 6 месяцев; для более старой TTB нужен обновленный отчет.
• Какой бы ни была компания, TKGM проверяет стоимость, а бумажные TTB не принимаются.
• Валюту продают банку в Турции до сделки, а сертификат DAB передают в земельный реестр.
• Объект нельзя покупать у иностранца, у получившего гражданство через инвестиции или у того, кто получил объект от них в последние три года.

Покупка на этапе строительства: нотариальный договор о будущей продаже

При покупке на стадии строительства застройщик обычно подписывает с вами у нотариуса договор о будущей продаже (gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi). Он дает лишь обязательственное право требования; собственность переходит только после регистрации в реестре. Внесите отметку о договоре в реестр с указанием блока, этажа и номера вашей единицы и проверьте, не заложен ли весь участок банку застройщика и на каких условиях банк освободит вашу квартиру.

Для гражданства объект уже должен иметь kat irtifakı или kat mülkiyeti, а вся сумма в 400 000 долларов США должна быть указана в одном договоре (в нем может быть несколько единиц, но отдельные договоры не суммируются). В реестр вносится отметка о том, что договор нельзя передать или расторгнуть три года, платежи проходят через банк, а одну единицу нельзя пообещать двум покупателям.

Переоформление тапу по шагам

Сделку подписывают в управлении земельного реестра (tapu müdürlüğü), а не у нотариуса. Дату назначает реестр, поэтому ни один консультант не может ее гарантировать.

1. 1

   Убедитесь, что вам можно покупать

   По статье 35 Закона № 2644 иностранцы покупают недвижимость только как граждане стран, определенных Президентом; список не публикуется, и вашу страну подтверждает управление земельного реестра. Ограничения: 30 гектаров на человека, 10% частных земель района, никаких военных зон и зон безопасности.

2. 2

   Налоговый номер и банковский счет

   Нужны, чтобы оплатить и подтвердить цену. Для гражданства сначала конвертируйте валюту в банке в Турции и получите DAB.

3. 3

   Заявка через Web-Tapu

   Подайте заявку на продажу на портале Web-Tapu для иностранцев, в земельном реестре или через ALO 181. Для гражданства TTB должна быть выдана до назначенной даты.

4. 4

   DASK на ваше имя

   По Закону № 6305 (статья 11) реестр требует полис страхования от землетрясений, действующий в день сделки. С 5 сентября 2026 года покупатель оформляет новый полис на свое имя.

5. 5

   Документы, сборы и оплата

   Обычно: паспорт (с переводом, если попросят), налоговый номер, две свежие фотографии и полис DASK; для гражданства — DAB и банковские квитанции. Пошлина за тапу — 4% от заявленной цены (по 2% с каждой стороны, если не договорились иначе), плюс фиксированный сбор оборотного фонда. Система безопасных расчетов по сделкам должна стать обязательной с 1 декабря 2026 года.

6. 6

   Подписание

   Стороны или их представители подписывают документ перед сотрудником реестра; если вы не говорите по-турецки, присутствует присяжный переводчик. Доверенность из-за рубежа проще всего оформить в турецком консульстве; у иностранного нотариуса нужны апостиль (или легализация) и заверенный перевод на турецкий.

7. 7

   Отметка для гражданства

   В тапу вносится отметка о запрете продажи на три года. Продажа в этот срок или последующая передача объекта прежнему владельцу или его родственникам первой степени аннулирует инвестиционный сертификат.

Гражданство за инвестиции обычно занимает от 8 до 12 месяцев от начала до конца; переоформление тапу — лишь один этап, и сроки никто не гарантирует.

Тревожные признаки, при которых сделку стоит остановить

Сделайте паузу или откажитесь от покупки, если видите что-то из этого.

• Нет свежей выписки из реестра, или подписант действует по старой либо генеральной доверенности.
• Вас просят указать в тапу заниженную цену ради экономии на пошлине: с декабря 2025 года штраф равен всей сумме недоплаченного налога, а для гражданства цена в тапу сама должна быть не ниже 400 000 долларов США.
• Достроенный и заселенный дом по-прежнему с kat irtifakı, или квартира не совпадает с утвержденным проектом.
• Арест, обеспечительная мера или ипотека без письменного плана их снятия.
• Оценка, организованная продавцом и точно совпадающая с запрашиваемой ценой. Решения о гражданстве 6 134 человек, отмененные в 2026 году, касались в основном завышенных оценок и нарушений при сделках.
• Оплата наличными или на счет третьего лица.

Связанные материалы

• Инвестиции в ТурциюГлавный раздел для иностранных инвесторов.
• Правило 400 000 долларов СШАОценка, TTB и отметка на три года.
• Покупка недвижимости в Турции иностранцемСделка шаг за шагом.
• Гражданство Турции за инвестицииТребования и порядок.
• Налоги и расходы на недвижимостьПошлина, НДС и ежегодные налоги.
• ВНЖ за покупку недвижимостиПравило 200 000 долларов США.
• Регистрация компании в ТурцииФормы компаний и капитал.
• Открытие банковского счетаЧтобы оплатить и подтвердить цену.

Как помогает Golden Visa Partners

Мы работаем в Стамбуле и вместе с вами изучаем запись в реестре, документы муниципалитета и оценку до того, как вы возьмете на себя обязательства. Наш основатель — лицензированный брокер по недвижимости. Мы независимы, сравниваем объекты, варианты инвестиций и страны и работаем вместе с вашим турецким юристом. Golden Visa Partners — бренд компании Gordion Partners Organizasyon Danışmanlık Limited Şirketi.

Вопросы и ответы