投资土耳其：外国投资者的入籍、居留与房产指南

外国投资者为何关注土耳其

土耳其是少数几个能让投资者在取得公民身份的同时，把资金留在本人名下资产中的国家之一。大多数申请人选择购买住宅，在 3 年持有期内可以出租，期满后可以出售；也有人更倾向于银行存款、政府债券、投资基金份额或养老金合同。与加勒比地区的项目不同，土耳其没有不可退还的政府捐款。

此外，土耳其向持有 20 万美元起房产的业主发放居留许可；伊斯坦布尔、安塔利亚、伊兹密尔和博德鲁姆的住房市场规模大、流动性好；从土耳其飞往欧洲、海湾地区和中亚只需几个小时。土耳其允许双重国籍，因此大多数投资者可以保留原有护照，但须以其本国的规定为准。

当然，土耳其也有需要权衡之处。土耳其里拉汇率波动较大，购房费用以里拉支付，而投资门槛以美元计算；2026 年，土耳其内政部宣布已撤销或收回 6134 人的入籍决定，主要原因是评估价值虚高和交易不规范。因此，一份干净、文件齐备的申请比以往任何时候都更加重要。

七种投资入籍途径

土耳其第 5901 号《国籍法》第 12 条及其实施条例第 20 条规定了七种投资途径。无论选择哪一种，投资者本人、配偶及 18 岁以下子女取得的都是同样的土耳其公民身份。

自 2022 年 1 月起，所有途径均须以美元或其他外币出资：外币先售予土耳其境内的银行，再转售给中央银行，并取得外汇购买证明（DAB）。对银行存款途径而言，这意味着资金在 3 年内以土耳其里拉持有，汇率风险由投资者承担。

房产途径：决定所购房产能否达标的规则

被拒或延误的申请，大多问题出在房产本身，而不是申请人。签约之前，请与您的律师和经纪人逐条核对以下要点。

• 以下三项金额必须分别达到 40 万美元：产权证上的成交价格、经银行记录证明的向卖方付款金额，以及评估报告中的市场价值。随后由土地登记局出具金额认定证明（TTB）。
• 评估报告须由资本市场委员会（SPK）持牌的评估机构出具，有效期为 6 个月。
• 外币须在交易前完成兑换，并向土地登记局出示外汇购买证明（DAB）；所有款项均须通过银行支付，不得使用现金。
• 房产须为依《公寓所有权法》登记的独立单元（自 2023 年 12 月 12 日起适用），土地不符合条件。
• 房产不得购自外国人、通过投资取得土耳其国籍的人士，或在过去 3 年内从上述人士处取得该房产的公司或个人。
• 2023 年 2 月 1 日起取得的房产共有份额（hisseli）不符合条件。可以合并多套完整房产，但以买卖预约合同为依据的申请，全部金额须体现在同一份合同中。
• 产权证上将登记 3 年不得出售的批注。提前出售，或将房产回售给原业主或其近亲属，投资证明将被撤销。

购房办理居留许可

在土耳其购买住房的外国人可以申请短期居留许可。2023 年 10 月起购置的房产，产权证上的成交价格须不低于 20 万美元（按购房当日中央银行汇率折算），全国各省标准统一。此前购房的业主，继续适用购房时的规定。

房产须为住宅用途，只要您仍持有该房产，居留许可即可续签；申请通过 e-ikamet 系统在线提交，移民管理部门最长可能需要 90 天作出决定。部分地区曾因“封闭街区”限制而无法受理首次申请，这一限制现已取消，所有街区均已重新开放。

居留许可本身不会带来公民身份。连续合法居留满 8 年后，可以申请长期居留许可；若要通过投资入籍，则须选择 40 万美元的房产途径或其他六种途径之一。

从首次咨询到取得土耳其护照

投资入籍全程通常需要 8 到 12 个月。官方没有公布办理时限，因此任何顾问都无法保证具体时间。

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   制定策略与尽职调查

   选定入籍途径，核查房产的产权、规划用途、卖方和定价，并准备资金来源文件。约需数周。

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   税号、银行账户与货币兑换

   办理土耳其税号，开立银行账户，汇入资金并取得外汇购买证明（DAB）。

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   评估、金额认定证明与产权过户

   由 SPK 持牌机构出具评估报告并取得金额认定证明（TTB），随后办理产权过户，登记 3 年批注，并以您本人名义投保强制地震保险（DASK）。

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   合规证书

   由主管部委确认投资符合入籍条件。通常需要数周。

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   居留许可与入籍申请

   在土耳其录入生物识别信息，办理短期居留许可，然后向省人口与公民事务局递交入籍材料。

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   安全审查与总统决定

   通常是耗时最长的阶段。申请材料须经多个机构审查，之后才会公布决定。

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   身份证与护照

   获批后，您和家人领取土耳其身份证并申请护照。

在土耳其购房的费用

以下费用需在房价之外另行预算。各项费用以土耳其里拉支付，折合美元的金额会随汇率变动。

购房后的税务

业主每年按房产的计税价值向市政府缴纳房产税。租金收入须于每年春季申报，并按个人所得税规定纳税。个人在取得住房后 5 年内出售的，超出年度免税额的收益须缴纳个人所得税；持有满 5 年后出售，所得收益不征税。

一个日历年内在土耳其停留超过 6 个月，可能使您成为土耳其税务居民，从而改变您全球收入的税务处理方式。土耳其已与许多国家签订避免双重征税协定。以上仅为一般性信息，不构成税务建议：请向土耳其税务顾问以及您本国的税务顾问确认自身情况。

入籍之后：兵役与美国 E-2 签证

取得土耳其国籍的男性，若入籍当年已年满 22 岁，或能证明已在原国籍国服过兵役（或被视为已服兵役），即视为已完成兵役（第 7179 号法律第 43 条）。未满该年龄的男性可申请推迟服役 2 年。

土耳其与美国签有 E-2 投资者条约，这也是许多投资者关注土耳其护照的原因。但自 2022 年 12 月《AMIGOS 法案》出台以来，美国法律要求通过投资取得国籍者，在申请 E 类签证前须已在其国籍国连续定居至少 3 年。因此，请在投资之前与美国移民律师规划好 E-2 申请步骤。

土耳其投资指南与工具

• 土耳其投资入籍项目要求、流程、费用与常见问题。
• 40 万美元房产规则评估、金额认定证明（TTB）和 3 年批注如何运作。
• 七种途径对比房产、存款、债券、基金、养老金、固定资本和就业途径逐一比较。
• 外国人在土耳其购房从尽职调查到产权过户，逐步说明。
• 在土耳其开立银行账户所需文件、账户类型与外汇汇款。
• 外国买家土耳其入籍指南项目适合哪些人，以及首先应核查什么。
• 土耳其数字游民签证适合不投资也想在土耳其生活的远程工作者。
• 费用计算器估算您家庭的项目费用。
• 资格测评用两分钟了解哪些途径符合您的目标和预算。

Golden Visa Partners 如何为您提供帮助

我们总部位于伊斯坦布尔，在当地与买家、律师、评估机构、银行和土地登记局直接合作。我们的创始人是持牌房地产经纪人，因此能在您做出决定之前（而不是之后）审核房产的定价和文件。我们保持独立：会把土耳其与您正在考虑的其他项目放在一起比较，如果其他国家更适合您，我们会如实相告。

Golden Visa Partners 是 Gordion Partners Organizasyon Danışmanlık Limited Şirketi 用于其投资咨询服务的品牌。

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