Налоги и расходы

Налоги и расходы на недвижимость в Турции для иностранных покупателей (2026)

Жилье в Турции обходится дороже цены, указанной в тапу: сборы в кадастре, иногда НДС, затем ежегодные налоги и налог с аренды или продажи. В этом обзоре — каждая статья расходов со ставками 2026 года и ссылкой на закон, а также расчет для новостройки за 400 000 долларов США. Это общая информация, а не налоговая консультация.

Обновлено: 21 октября 2026 г. · Проверил: Burak Ünal · Редакционная политика

Пошлина за тапу: 4% от заявленной цены (2% + 2%)
НДС на новостройки: 1%, 10% или 20%, возможно освобождение
Предел комиссии брокера: 4% + НДС в сумме
Ежегодный налог на жилье: 0,1% или 0,2% налоговой стоимости
Льгота по аренде жилья в 2026 году: 58 000 лир в год
Прибыль физлица от продажи: Не облагается после пяти лет

Разовые расходы при покупке

Заложите эти суммы сверх цены. Они оплачиваются в турецких лирах, поэтому их долларовый эквивалент меняется вместе с курсом.

Статья	Кто платит	Сумма в 2026 году	Примечания
Пошлина за регистрацию тапу (tapu harcı)	Покупатель 2%, продавец 2%	4% от заявленной цены	С вступлением в силу Закона № 7566 (Официальная газета от 19 декабря 2025 года) заявленная цена не может быть ниже стоимости для налога на недвижимость, а за занижение цены штраф равен однократной сумме недоплаты (раньше 25%).
Сбор оборотного фонда (döner sermaye)	Уплачивается в кадастре	Фиксированная сумма, устанавливается ежегодно	Базовая сумма, умноженная на местный коэффициент.
Отчет об оценке	Покупатель	Гонорар оценочной компании	Обязателен только при покупке для получения гражданства (циркуляр TKGM 2024/4, с июня 2024 года): готовит компания с лицензией SPK, действует 6 месяцев. В остальных случаях необязателен, но полезен для проверки цены.
Страхование от землетрясений (DASK)	Покупатель	Ежегодная премия	Без действующего полиса кадастр сделку не проводит (Закон № 6305, статья 11). С 5 сентября 2026 года покупателю нужен новый полис на свое имя.
НДС на новостройку (KDV)	Покупатель, в цене застройщика	1%, 10% или 20%	Зависит от даты разрешения на строительство, чистой площади и проекта. Нерезиденты могут быть освобождены (см. ниже).
Комиссия брокера	Покупатель и продавец	До 4% + НДС в сумме	Положение о торговле недвижимостью ограничивает ее 4% цены без НДС; если письменно не согласовано иное, комиссия делится поровну — по умолчанию 2% + НДС с каждой стороны.
Присяжный переводчик	Покупатель	Гонорар переводчика	Обязателен в кадастре, если вы не говорите по-турецки.
Нотариус и доверенность	Покупатель	Нотариальный тариф, устанавливается ежегодно	Нужны, если за вас подписывает представитель; доверенность из-за рубежа оформляют в консульстве Турции либо апостилируют и переводят.
Перевод денег и конвертация валюты	Покупатель	Комиссии банка и курсовая разница	Для гражданства валюту продают банку в Турции с получением сертификата покупки валюты (DAB).
Подключение коммунальных услуг	Покупатель	Залоги и плата за подключение	Договоры на электричество, воду и газ переоформляются на вас после сделки; тарифы устанавливает каждый поставщик.

НДС на новостройки и освобождение для нерезидентов

С 10 июля 2023 года общая ставка НДС — 20%, пониженные — 10% и 1%. Для жилья с разрешением на строительство от 1 апреля 2022 года и позже часть чистой площади до 150 м² обычно облагается по ставке 10%, остальное — по 20%; ставка 1% теперь применяется в основном к отдельным проектам городской реновации и старым разрешениям. Уточните у застройщика ставку и то, включен ли НДС в цену.

Статья 13/1-i Закона № 3065 об НДС освобождает от налога первую продажу нового жилья или коммерческого помещения покупателю, не являющемуся резидентом Турции. Условия:

Это первая поставка нового объекта, как правило от застройщика.
Покупатель не является налоговым резидентом Турции (граждане Турции, живущие за рубежом более шести месяцев с видом на жительство или разрешением на работу, тоже могут воспользоваться льготой).
Цена оплачена иностранной валютой, ввезенной в Турцию, что подтверждает банк в установленные сроки.
При продаже в течение трех лет неуплаченный НДС придется внести с пенями (срок увеличен с одного года до трех Законом № 7394 с 1 мая 2022 года).

Пример расчета: новостройка за 400 000 долларов США

Новая квартира куплена у застройщика в 2026 году, в тапу заявлено 400 000 долларов США. Рассчитаны только статьи в процентах.

Статья	База	Ориентировочная сумма
Пошлина за тапу, доля покупателя	2% от 400 000 долларов США	8 000 долларов США
Пошлина за тапу, доля продавца	2% от 400 000 долларов США	8 000 долларов США (платит продавец, если не договорились иначе)
Комиссия брокера, доля покупателя	Не более 2% + 20% НДС	До 9 600 долларов США
НДС с освобождением по статье 13/1-i	Нерезидент, оплата в валюте	0 долларов США
НДС по ставке 10%	Без освобождения	40 000 долларов США
НДС по ставке 20%	Без освобождения	80 000 долларов США
Сбор оборотного фонда	Базовая сумма x коэффициент	Фиксированная сумма, устанавливается ежегодно
Отчет об оценке	Цена оценочной компании	Фиксированная сумма, устанавливается ежегодно
Страховка DASK	Площадь, тип здания, сейсмозона	Фиксированная сумма, устанавливается ежегодно
Присяжный переводчик и нотариус	Гонорар и тариф	Фиксированная сумма, устанавливается ежегодно
Процентные статьи покупателя без НДС	Пошлина 2% + комиссия 2,4%	До 17 600 долларов США (4,4%)

Суммы ориентировочные. Сборы платятся в лирах по курсу дня оплаты, комиссия указана по законному максимуму, а НДС зависит от проекта (по ставке 1% он составил бы 4 000 долларов США).

Ежегодные расходы на содержание

Налоги на недвижимость считаются от налоговой стоимости, которую устанавливает муниципалитет; обычно она ниже рыночной цены, поэтому в доллары мы их не пересчитываем.

Статья	Ставка или сумма в 2026 году	Примечания
Налог на недвижимость (emlak vergisi)	0,1% налоговой стоимости здания; 0,2% в границах столичных муниципалитетов	Закон № 1319 о налоге на недвижимость; Закон № 7566 ставки не изменил. Платится с марта по май и в ноябре, как правило со следующего года после покупки.
Налоговая стоимость по Закону № 7566	В 2026 году не более чем в три раза выше 2025 года	С 2027 года стоимость растет на годовой коэффициент переоценки.
Налог на дорогое жилье (değerli konut vergisi)	0,3%, 0,6% или 1% с налоговой стоимости свыше 17 711 000 лир	Порог 2026 года установлен Сообщением № 88. Единственное жилье владельца в Турции освобождено; при нескольких объектах проверьте, какие облагаются. Декларация — до 20 февраля.
Плата за управление (aidat)	Устанавливает дом или комплекс	Это не налог; в комплексах с бассейном или спортзалом может быть высокой.
Продление DASK	Ежегодная премия	Обязательно каждый год.
Страхование жилья	По тарифу страховщика	Добровольное. DASK покрывает только ущерб зданию от землетрясения.

Доход от аренды: как облагается сдача жилья

Арендная плата за жилье в Турции облагается налогом в Турции, даже если вы живете за границей. Физические лица подают годовую декларацию с 1 по 31 марта следующего года и платят налог двумя частями, в марте и июле. Руководство налоговой службы (GİB) для нерезидентов на 2026 год подтверждает: нерезидент подает декларацию, если доход от сдачи жилья превышает льготу.

По доходам 2026 года первые 58 000 лир арендной платы за жилье не облагаются (Сообщение № 332); сумма пересматривается ежегодно. Льгота не применяется к тем, кто обязан декларировать коммерческий, сельскохозяйственный или профессиональный доход, к тем, кто не задекларировал в срок аренду сверх льготы, и к тем, у кого валовые зарплата, доходы от капитала, аренда и прочие доходы вместе превышают третий порог шкалы для зарплат (1 500 000 лир за 2026 год). На аренду коммерческих помещений льгота не распространяется.

После льготы вычитаются либо фактические расходы (налог на недвижимость, страховка, ремонт, проценты по кредиту, амортизация), либо фиксированные 15%; выбрав фиксированный вычет, вы сохраняете его не менее двух лет. Остаток облагается по шкале ниже.

Арендатор-компания удерживает 20% валовой арендной платы; эту сумму вы засчитываете в декларации.
Если жилье снимает физическое лицо, удержания у источника нет.
Для краткосрочной туристической аренды действуют отдельные правила получения разрешения; проверьте их до покупки с этой целью.

Ставки подоходного налога 2026 года для аренды и прибыли от продажи

Шкала для доходов, кроме заработной платы, по Закону № 193 о подоходном налоге (статья 103), суммы — по Сообщению № 332 (Официальная газета от 31 декабря 2025 года). Каждая ставка применяется к части дохода в пределах своего диапазона.

Налогооблагаемый доход в 2026 году	Ставка для этой части
До 190 000 лир	15%
От 190 000 до 400 000 лир	20%
От 400 000 до 1 000 000 лир	27%
От 1 000 000 до 5 300 000 лир	35%
Свыше 5 300 000 лир	40%

Для зарплат диапазон 27% доходит до 1 500 000 лир. Пороги пересматриваются ежегодно.

Продажа: налог на прирост стоимости и правило пяти лет

Физическое лицо, продающее объект в течение пяти лет после приобретения, платит подоходный налог с прибыли (değer artış kazancı, Закон о подоходном налоге, статья mükerrer 80). После пяти лет прибыль не облагается, если продажа недвижимости не является вашей предпринимательской деятельностью. По состоянию на октябрь 2026 года мы не нашли закона, меняющего это правило для физических лиц; изменения 2023 года (Закон № 7456) касались компаний.

Прибыль — это цена продажи минус стоимость приобретения и расходы на покупку и продажу; стоимость индексируется по индексу цен производителей (Yİ-ÜFE), если он вырос не менее чем на 10%. В 2026 году первые 150 000 лир такой прибыли не облагаются (в 2025 году — 120 000 лир); остаток декларируется в марте следующего года. Расчет ведется в лирах, поэтому ослабление лиры может дать облагаемую прибыль даже при неизменной цене в долларах. Для нерезидентов порядок декларирования может отличаться: проконсультируйтесь с турецким бухгалтером до подписания.

Перед досрочной продажей проверьте также:

Продавец платит пошлину за тапу в размере 2%.
Если покупка была освобождена от НДС по статье 13/1-i, продажа в течение трех лет делает НДС подлежащим уплате.
На объекте, купленном для гражданства, стоит отметка о запрете продажи на три года; досрочная продажа аннулирует сертификат об инвестиции.
На объекты, полученные по наследству или в дар, правило пяти лет не распространяется.

Наследство и дарение, налоговое резидентство и двойное налогообложение

Закон № 7338 о налоге на наследство и дарение применяется к имуществу, находящемуся в Турции, независимо от гражданства наследников. В 2026 году наследство облагается по ставкам от 1% до 10%, дарение — от 10% до 30%. Доля каждого ребенка или супруга освобождена в пределах 2 907 136 лир (5 817 845 лир для супруга при отсутствии потомков), дарение — в пределах 66 935 лир (Сообщение № 57). Наследник из страны, гражданам которой не разрешено приобретать недвижимость в Турции, должен ее продать.

Владение недвижимостью или гражданство за инвестиции сами по себе не делают вас налоговым резидентом. По Закону № 193 резидентом считается тот, чье место жительства находится в Турции или кто пребывает в стране более шести месяцев подряд в течение календарного года; поездки для учебы, лечения, отдыха или туризма не учитываются. Резиденты платят налог с мирового дохода. Закон № 7582 (июнь 2026 года) ввел освобождение иностранных доходов для части новых резидентов — посоветуйтесь со специалистом до переезда.

У Турции заключены соглашения об избежании двойного налогообложения со многими странами. Большинство следует модели ОЭСР: Турция вправе облагать арендный доход и прибыль от продажи, а ваша страна предоставляет зачет или освобождение, обычно при наличии справки о налоговом резидентстве. Проверьте свое соглашение с консультантами в обеих странах.

Чем помогает Golden Visa Partners

Мы работаем в Стамбуле, наш основатель — лицензированный брокер по недвижимости. До подписания мы проверяем заявленную цену, ситуацию с НДС и каждый сбор, а также работаем с юристами, присяжными переводчиками, оценочными компаниями и банками. Мы независимы и сравниваем варианты, в том числе другие страны.

Мы не налоговая фирма: для деклараций и налоговых заключений обращайтесь к турецкому бухгалтеру или налоговому консультанту.

Подборка вариантов в Турции

Расскажите, какой результат вам нужен и какую сумму вы планируете вложить. Консультант в Стамбуле ответит по электронной почте: подходящая программа, расчёт расходов и варианты, которые стоит проверить в первую очередь.

Имя и фамилия

Эл. почта

Телефон

Ваша цель

Бюджет

Предпочтительный город

Когда планируете начать?

Что ещё нам стоит знать (необязательно)

Мы обрабатываем ваши персональные данные, чтобы ответить на запрос, как описано в нашей политике конфиденциальности.

Вопросы и ответы

Сколько стоит покупка недвижимости в Турции для иностранца?

Покупатель обычно платит 2% пошлины за тапу, возможно до 2% + НДС комиссии брокеру, а также фиксированные суммы за сбор оборотного фонда, оценку, DASK и присяжного переводчика. Без НДС это не более примерно 4,4% цены плюс фиксированные сборы. На новостройку может добавиться НДС 1%, 10% или 20%, если не применяется освобождение для нерезидентов.

Платят ли иностранцы НДС при покупке новостройки в Турции?

Как правило, да: 1%, 10% или 20%. Покупатель, не являющийся налоговым резидентом Турции, может быть освобожден при первой продаже нового жилья, оплаченного валютой, ввезенной в Турцию (Закон № 3065, статья 13/1-i). Продажа в течение трех лет делает НДС подлежащим уплате с пенями.

Какой ежегодный налог на жилье в Турции?

Налог составляет 0,1% налоговой стоимости здания в год или 0,2% в границах столичных муниципалитетов, таких как Стамбул, Анталья и Измир. Налоговую стоимость устанавливает муниципалитет, и обычно она ниже рыночной цены.

Платится ли налог с аренды, если я живу за пределами Турции?

Да. По доходам 2026 года первые 58 000 лир арендной платы за жилье не облагаются; сверх этого вы подаете декларацию в марте 2027 года и платите от 15% до 40% после вычета расходов или фиксированных 15%.

Облагается ли налогом прибыль от продажи недвижимости в Турции?

Физическое лицо, продающее объект в течение пяти лет после покупки, платит налог с прибыли после индексации и льготы в 150 000 лир в 2026 году. После пяти лет прибыль не облагается, если торговля недвижимостью не является вашим бизнесом.

Становлюсь ли я налоговым резидентом Турции, купив недвижимость?

Нет. Резидентство зависит от места жительства или пребывания в Турции более шести месяцев подряд в календарном году, а не от владения недвижимостью или гражданства.

Источники

Правовая информация: Golden Visa Partners — консалтинговая компания в сфере инвестиций и иммиграции; она не оказывает юридических или адвокатских услуг. Указанные на этой странице суммы инвестиций, сроки и условия программ приведены исключительно для общего ознакомления и, поскольку нормативные требования быстро меняются, могут быть неактуальными. Прежде чем принимать какое-либо решение, рекомендуем обратиться к актуальным официальным источникам и получить независимую юридическую и финансовую консультацию.