ВНЖ в Турции при покупке недвижимости: правила, документы и порядок подачи

Кто может подать заявление и какой объект подходит

Речь идет о краткосрочном виде на жительство (kısa dönem ikamet izni) для иностранцев, владеющих недвижимостью в Турции, — его выдают на основании статьи 31 Закона № 6458 об иностранцах и международной защите. Подать заявление может любой иностранный гражданин, на чье имя оформлено подходящее жилье. На практике владельцы подают документы, находясь в Турции, через систему e-ikamet — до окончания визы или безвизового срока.

Сначала — покупка. Иностранцы могут приобретать недвижимость, только если они граждане стран, определенных Президентом (Закон № 2644 о земельном кадастре, статья 35). Список не публикуется, поэтому по каждому гражданству ответ дает управление земельного кадастра.

• Тапу (свидетельство о праве собственности) должно быть оформлено на ваше имя. Для объектов, приобретенных с 16 октября 2023 года, указанная в нем цена продажи должна составлять не менее 200 000 долларов США по курсу Центрального банка Турции (TCMB) на дату покупки.
• Объект должен быть жилым. Магазины, офисы и земельные участки не подходят.
• Решает цена в тапу: более высокая оценка не компенсирует заниженную задекларированную цену.
• ВНЖ рассчитан на жилье, в котором вы живете. В некоторых перечнях документов сказано, что объект не должен сдаваться в аренду ради дохода, поэтому перед сдачей уточните вопрос в управлении миграционной службы.
• Ограничение по «закрытым» кварталам снято, все кварталы открыты. Но перед подписанием договора все же проверьте, принимает ли e-ikamet ваш точный адрес.

Порог 200 000 долларов США и более ранние покупки

Порог зависит от даты приобретения объекта, а не от даты подачи, и одинаков для первичного заявления и продления.

Порог октября 2023 года установила Миграционная служба Турции (Göç İdaresi), обратной силы он не имеет. Если вы купили жилье раньше, уточните применимые правила в провинциальном управлении миграционной службы.

Какие документы подготовить

Перечень составлен по странице документов e-ikamet и руководству Инвестиционного офиса при Президенте по состоянию на октябрь 2026 года. Управления могут запросить и другие документы, поэтому сверьтесь с актуальным списком для вашей категории в e-ikamet.

Документы семьи, выданные за рубежом, обычно нужно апостилировать или легализовать и перевести на турецкий язык с заверением.

Порядок подачи, шаг за шагом

Заявление подается онлайн на e-ikamet.goc.gov.tr, а затем документы сдаются лично в провинциальном управлении миграционной службы.

1. 1

   Проверьте объект и адрес

   Убедитесь, что объект жилой, цена в тапу достигнет 200 000 долларов США, а e-ikamet принимает адрес. Попросите юриста проверить право собственности.

2. 2

   Завершите покупку

   Получите налоговый номер и банковский счет, проведите оплату через банк и оформите тапу на свое имя с полисом обязательного страхования от землетрясений (DASK) на ваше имя.

3. 3

   Заполните анкету в e-ikamet

   Выберите краткосрочный ВНЖ для владельцев недвижимости и подайте заявление до окончания визы или безвизового срока.

4. 4

   Запишитесь на прием и оплатите сборы

   Выберите дату в управлении вашей провинции, распечатайте и подпишите анкету, оплатите сбор за ВНЖ и карту.

5. 5

   Придите на прием

   Возьмите оригиналы и копии; сотрудники проверят документы и снимут биометрические данные.

6. 6

   Решение и карта

   На рассмотрение может уйти до 90 дней с момента подачи полного пакета. Следите за статусом в e-ikamet; при одобрении карту пришлют почтой (PTT).

7. 7

   Следите за адресом

   Сообщайте о смене адреса в течение 20 рабочих дней, как требует миграционная служба.

Сроки зависят от провинции, в Стамбуле бывали очереди на запись. Ни один консультант не может гарантировать дату.

Срок действия, продление и члены семьи

По Закону № 6458 краткосрочный ВНЖ выдается на срок до двух лет за один раз. Срок определяет управление, и владельцы недвижимости обычно получают ВНЖ на год или два. Продлевать его можно, пока вы владеете объектом и соблюдаете остальные условия. Заявление на продление подается в e-ikamet в течение 60 дней до истечения срока и в любом случае до его окончания. После продажи объект уже не может служить основанием для ВНЖ, поэтому заранее продумайте другое основание, а если собираетесь проводить большую часть года за границей, сначала посоветуйтесь с управлением.

Супруг и дети до 18 лет могут жить с вами по семейному ВНЖ (aile ikamet izni), где вы выступаете спонсором. Ваш общий ежемесячный доход должен быть не ниже действующей минимальной заработной платы, а на каждого члена семьи — не менее трети минимальной заработной платы. Каждому члену семьи нужна медицинская страховка, а семейный ВНЖ не может действовать дольше ВНЖ спонсора. Детям 18 лет и старше нужно собственное основание для ВНЖ.

Работа и налоговое резидентство

Такой ВНЖ дает право жить в Турции, но не работать. Согласно статье 12 Закона № 6735 о международной рабочей силе, ВНЖ сам по себе не дает права на работу: для трудоустройства нужно разрешение Министерства труда и социального обеспечения. Планируете управлять компанией? Сначала изучите правила получения разрешения на работу.

Согласно статье 4 Закона № 193 о подоходном налоге, если вы непрерывно находитесь в Турции более шести месяцев в календарном году, вы становитесь налоговым резидентом, а временные выезды этот срок не прерывают. Резиденты платят налог с мирового дохода с учетом соглашений об избежании двойного налогообложения. С 1 января 2026 года Закон № 7582 предусматривает 20-летнее освобождение доходов из иностранных источников для тех, кто впервые переезжает в Турцию, при соблюдении условий. Это общая информация, а не налоговая консультация: уточните свою ситуацию у налогового консультанта в Турции и в своей стране.

Безвизовое пребывание и запрет на въезд за превышение срока

Без ВНЖ пребывание по визе или без визы не может превышать 90 дней в любом 180-дневном периоде, а для некоторых гражданств срок короче. Официальная таблица миграционной службы для иностранцев, которые уезжают сами и платят штраф при выезде, вкратце:

Если штраф не оплачен, вводится запрет и во въезде отказывают до погашения долга, а за нарушения, выявленные властями, запреты дольше. По статье 9 Закона № 6458 запрет действует до пяти лет и может быть продлен еще на срок до десяти лет при серьезной угрозе безопасности. Решение принимается на границе.

ВНЖ за недвижимость и гражданство за недвижимость

Сам по себе ВНЖ к гражданству не ведет. После восьми лет непрерывного проживания по ВНЖ можно подать заявление на долгосрочный ВНЖ (Закон № 6458, статьи 42 и 43), если за последние три года вы не получали социальной помощи, у вас достаточный доход, медицинская страховка и вы не представляете угрозы общественному порядку.

Жилье, купленное ради ВНЖ, не засчитывается автоматически для будущего гражданства: в этом варианте справку о покупке валюты (DAB) нужно получить до сделки. Если цель — гражданство, планируйте его до покупки.

Полезные материалы

• Инвестиции в ТурциюПолный обзор для иностранных инвесторов.
• Гражданство Турции за инвестицииТребования, порядок оформления и расходы.
• Порог 400 000 долларов США для недвижимостиОценка, справка TTB и трехлетняя отметка.
• Покупка недвижимости иностранцемОт проверки объекта до получения тапу.
• Тапу и оценкаКак проходит переоформление тапу.
• Налоги и расходыПошлины, НДС, DASK и налог на недвижимость.
• Открытие банковского счетаДокументы и валютные переводы.
• Регистрация компанииФормы компаний, капитал и налоги.
• Избежание двойного налогообложенияЧто меняется, когда вы становитесь налоговым резидентом.

Чем поможет Golden Visa Partners

Мы работаем в Стамбуле и на месте взаимодействуем с покупателями, юристами, банками и земельным кадастром. Наш основатель — лицензированный брокер по недвижимости, поэтому мы проверяем цену, документы и адрес объекта до того, как вы примете решение, а это важно, когда ВНЖ зависит от цены в тапу. Мы независимы и сравниваем ВНЖ с гражданством и с программами других стран.

Golden Visa Partners — бренд, под которым компания Gordion Partners Organizasyon Danışmanlık Limited Şirketi оказывает услуги в сфере инвестиционного консалтинга.

Вопросы и ответы