税费

外国买家在土耳其购房的税费指南（2026）

在土耳其买房，实际支出不止产权证（tapu）上的价格：要缴纳土地登记处的费用，可能还有增值税，之后还有每年的税负，以及出租或出售时的税款。本文逐项说明 2026 年的税率和法律依据，并以一套 40万美元的新房为例进行测算。以下仅为一般性信息，不构成税务建议。

最后更新: 2026年10月21日 · 审核: Burak Ünal · 编辑政策

产权过户费: 申报价格的 4%（2% + 2%）
新房增值税: 1%、10% 或 20%，可能免征
中介佣金上限: 合计 4% + 增值税
住宅年度房产税: 计税价值的 0.1% 或 0.2%
2026 年住宅租金免税额: 每年 58,000 里拉
个人出售房产的收益: 持有满 5 年不征税

购房时的一次性费用

以下费用需在房价之外另行预算。各项费用以土耳其里拉支付，折合美元的金额会随汇率变动。

项目	由谁支付	2026 年金额	说明
产权过户费（tapu harcı）	买方 2%，卖方 2%	申报价格的 4%	根据第 7566 号法律（2025 年 12 月 19 日《官方公报》），申报价格不得低于房产税计税价值；低报价格的罚款为少缴税额的一倍（此前为 25%）。
周转基金费（döner sermaye）	在土地登记处缴纳	固定费用，每年确定	以基数乘以当地系数计算。
评估报告	买方	评估机构收费	仅当购房用于申请入籍时才必须提供（TKGM 2024/4号通函，自2024年6月起）：由资本市场委员会（SPK）许可的机构出具，有效期 6 个月。其他情况下可自愿委托，用于核实价格。
地震保险（DASK）	买方	年度保费	没有有效保单，土地登记处不办理过户（第 6305 号法律第 11 条）。自 2026 年 9 月 5 日起，买方须以本人名义投保新的保单。
新房增值税（KDV）	买方，含在开发商报价中	1%、10% 或 20%	取决于建筑许可日期、净面积和项目类型。非居民可能免征（见下文）。
中介佣金	买卖双方	合计最高 4% + 增值税	《不动产交易条例》规定上限为不含增值税售价的 4%；除另有书面约定外由双方平均分担，即默认每方 2% + 增值税。
宣誓翻译	买方	翻译费	如您不会土耳其语，在土地登记处办理时必须有宣誓翻译在场。
公证与委托书	买方	公证收费标准，每年确定	由他人代签时需要；在国外办理的委托书可在土耳其领事馆出具，或经海牙认证后翻译。
汇款与货币兑换	买方	银行手续费和汇差	用于入籍时，外汇须卖给土耳其境内银行，并取得外汇购买证明（DAB）。
水电燃气开户	买方	押金和接入费	过户后将电、水和天然气合同转到您名下；收费由各供应商确定。

新房增值税与非居民免税

自 2023 年 7 月 10 日起，增值税标准税率为 20%，优惠税率为 10% 和 1%。对于建筑许可日期在 2022 年 4 月 1 日及以后的住宅，净面积 150 平方米以内的部分一般适用 10%，超出部分适用 20%；1% 的税率目前主要适用于部分城市更新项目和较早的许可。请向开发商确认适用税率以及报价是否含税。

第 3065 号增值税法第 13/1-i 条规定，向非土耳其居民首次出售新建住宅或商铺可免征增值税。条件如下：

须为新建房产的首次交付，通常由开发商出售。
买方不是土耳其税务居民（持居留或工作许可在国外居住超过 6 个月的土耳其公民也可适用）。
房款以外币汇入土耳其支付，并在规定期限内由银行出具证明。
若在 3 年内转售，未缴的增值税须连同滞纳利息补缴（第 7394 号法律自 2022 年 5 月 1 日起将期限由 1 年延长至 3 年）。

计算示例：40万美元的新房

2026 年从开发商处购买一套新房，产权证申报价格为 40万美元。仅计算按百分比收取的项目。

项目	计算基础	示例金额
产权过户费（买方部分）	40万美元的 2%	8,000美元
产权过户费（卖方部分）	40万美元的 2%	8,000美元（除另有约定外由卖方支付）
中介佣金（买方部分）	最高 2% + 20% 增值税	最高 9,600美元
适用第 13/1-i 条免税时的增值税	非居民以外币付款	0美元
按 10% 计的增值税	不适用免税	4万美元
按 20% 计的增值税	不适用免税	8万美元
周转基金费	基数 x 当地系数	固定费用，每年确定
评估报告	评估机构报价	固定费用，每年确定
DASK 地震保险	面积、建筑类型、地震风险区	固定费用，每年确定
宣誓翻译与公证	约定费用和收费标准	固定费用，每年确定
买方按百分比计算的费用（不含增值税）	过户费 2% + 佣金 2.4%	最高 17,600美元（4.4%）

以上金额仅为示例。各项费用按付款当日汇率以里拉支付，佣金为法定上限，增值税取决于具体项目（按 1% 计为 4,000美元）。

持有房产的年度费用

房产相关税以市政府确定的计税价值为基础，通常低于市场价格，因此这里不折算成美元。

项目	2026 年税率或金额	说明
房产税（emlak vergisi）	建筑物计税价值的 0.1%；大都市市政辖区内为 0.2%	依据第 1319 号房产税法；第 7566 号法律未改变税率。每年 3 月至 5 月和 11 月分两期缴纳，通常从购房次年开始缴纳。
第 7566 号法律下的计税价值	2026 年最高为 2025 年的 3 倍	自 2027 年起按年度重估率调整。
高价值住宅税（değerli konut vergisi）	计税价值超过 17,711,000 里拉的部分按 0.3%、0.6% 或 1%	2026 年起征点由第 88 号公告确定。业主在土耳其仅有的一套住宅免征；拥有多套住宅的，请确认哪些需要缴税。申报截止日为 2 月 20 日。
物业管理费（aidat）	由楼宇或小区确定	不属于税款；带泳池或健身房的小区可能较高。
DASK 续保	年度保费	每年必须续保。
家财保险	由保险公司定价	自愿投保。DASK 仅承保地震对建筑物造成的损失。

租金收入：住宅出租如何纳税

土耳其境内住宅的租金在土耳其纳税，即使您居住在国外也是如此。个人须在次年 3 月 1 日至 31 日提交年度申报表，税款分 3 月和 7 月两期缴纳。土耳其税务局（GİB）2026 年非居民租金收入指南确认，住宅租金超过免税额的非居民须申报。

2026 年度收入中，住宅租金的前 58,000 里拉免税（第 332 号公告）；该金额每年调整。以下人士不能享受这项免税：须申报商业、农业或专业收入的人；租金超过免税额却未按时申报的人；工资、投资收益、租金及其他收入的总额（毛额）超过工资税率表第三档上限（2026 年为 1,500,000 里拉）的人。商业用房租金一律不适用。

扣除免税额后，可选择扣除实际费用（如房产税、保险、维修、贷款利息和折旧），或按 15% 定额扣除；选择定额扣除后至少须沿用 2 年。余额按下表的累进税率纳税。

如租客为公司，须代扣租金总额的 20%，您可在申报时抵扣。
个人租客支付的住宅租金无需代扣。
短期旅游出租另有许可规定；如为此目的购房，请事先核实。

2026 年租金和转让收益适用的所得税税率

依据第 193 号所得税法第 103 条的非工资收入税率表，金额来自第 332 号公告（2025 年 12 月 31 日《官方公报》）。各档税率仅适用于落入该档的部分。

2026 年应税收入	该部分适用税率
190,000 里拉以内	15%
190,000 至 400,000 里拉	20%
400,000 至 1,000,000 里拉	27%
1,000,000 至 5,300,000 里拉	35%
5,300,000 里拉以上	40%

工资收入的 27% 档上限为 1,500,000 里拉。各档金额每年调整。

出售房产：转让收益与 5 年规则

个人在取得房产后 5 年内出售的，须就收益缴纳所得税（değer artış kazancı，所得税法第 80 条之二）。持有满 5 年后出售，收益不征税，但以房产买卖为业的除外。截至 2026 年 10 月，我们未发现有法律改变个人适用的这项规则；2023 年的修订（第 7456 号法律）针对的是公司。

收益为售价减去购置成本以及买卖过程中的费用；如生产者价格指数（Yİ-ÜFE）累计涨幅达到 10% 或以上，购置成本可按该指数调整。2026 年此类收益的前 150,000 里拉免税（2025 年为 120,000 里拉），其余部分在次年 3 月申报。收益以里拉计算，因此即使美元价格不变，里拉贬值也可能产生应税收益。非居民的申报方式可能不同，签约前请咨询土耳其会计师。

提前出售前，还请核实：

卖方须缴纳 2% 的产权过户费。
按第 13/1-i 条免征增值税购入的房产，若在 3 年内出售，须补缴增值税。
用于入籍的房产在产权证上有 3 年禁止出售的注记；提前出售将导致投资证明被注销。
通过继承或赠与取得的房产不适用 5 年规则。

遗产税与赠与税、税务居民身份及双重征税

第 7338 号遗产与赠与税法适用于位于土耳其境内的财产，与继承人的国籍无关。2026 年，遗产按 1% 至 10% 的累进税率征税，赠与按 10% 至 30% 征税。每位子女或配偶继承的份额在 2,907,136 里拉以内免税（无直系后代时，配偶为 5,817,845 里拉），赠与在 66,935 里拉以内免税（第 57 号公告）。如继承人所属国家的国民不被允许在土耳其购置房产，须将该房产出售。

拥有房产或通过投资取得国籍，本身都不会使您成为税务居民。根据第 193 号所得税法，住所在土耳其，或在一个日历年内连续停留超过 6 个月的人，属于税务居民；为求学、治疗、休养或旅行而停留的不计在内。税务居民须就全球收入纳税。第 7582 号法律（2026 年 6 月）为部分新税务居民的境外收入设立了免税规定，移居前请先咨询专业人士。

土耳其已与许多国家签订避免双重征税协定。多数协定参照经合组织范本：土耳其有权对租金和转让收益征税，您所在国通过抵免或免税给予减免，通常需要提供税务居民证明。请向两国的顾问确认您适用的协定。

Golden Visa Partners 如何协助您

我们总部位于伊斯坦布尔，创始人是持牌房地产经纪人。签约前，我们会核查申报价格、增值税情况和每一项费用，并与相关律师、宣誓翻译、评估机构和银行协作。我们是独立机构，会比较各种方案，包括其他国家的选择。

我们不是税务师事务所：报税和正式税务意见，请委托土耳其会计师或税务顾问。

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告诉我们您的目标和大致投资预算。伊斯坦布尔的顾问会通过电子邮件回复您：适合的途径、费用明细以及值得优先考察的选项。

常见问题

外国人在土耳其买房要花多少额外费用？

买方通常支付 2% 的产权过户费，可能还有最高 2% + 增值税的中介佣金，以及周转基金费、评估报告、DASK 和宣誓翻译等固定费用。不含增值税时，按百分比计算的费用最高约为房价的 4.4%，另加固定费用。购买新房还可能产生 1%、10% 或 20% 的增值税，除非适用非居民免税。

外国人在土耳其购买新房要交增值税吗？

通常需要，税率为 1%、10% 或 20%。非土耳其税务居民首次购买新房、并以汇入土耳其的外币付款的，可免征增值税（第 3065 号法律第 13/1-i 条）。3 年内转售须连同利息补缴增值税。

土耳其住宅每年的房产税是多少？

每年为建筑物计税价值的 0.1%，在伊斯坦布尔、安塔利亚、伊兹密尔等大都市市政辖区内为 0.2%。计税价值由市政府确定，通常低于市场价格。

我住在土耳其境外，出租房产也要纳税吗？

要。2026 年度收入中，住宅租金的前 58,000 里拉免税；超出部分须在 2027 年 3 月申报，扣除实际费用或 15% 定额费用后按 15% 至 40% 的税率纳税。

在土耳其出售房产要交资本利得税吗？

个人在购房后 5 年内出售的，须在成本指数调整和 2026 年 150,000 里拉免税额之后，就收益缴纳所得税。持有满 5 年后出售，收益不征税，但以房产买卖为业的除外。

在土耳其买房会使我成为税务居民吗？

不会。税务居民身份取决于住所是否在土耳其，或在一个日历年内是否连续停留超过 6 个月，与是否拥有房产或国籍无关。

资料来源

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