Frais et impôts

Frais et impôts immobiliers en Turquie pour les acheteurs étrangers (2026)

Un logement en Turquie coûte plus que le prix inscrit au titre de propriété : frais au cadastre, parfois TVA, puis impôts annuels et imposition des loyers ou de la revente. Ce guide présente chaque poste avec les taux 2026 et le texte qui le fonde, ainsi qu'un exemple chiffré pour un logement neuf de 400 000 USD. Il s'agit d'une information générale, pas d'un conseil fiscal.

Dernière mise à jour: 21 octobre 2026 · Révisé par: Burak Ünal · Politique éditoriale

Frais de mutation: 4 % du prix déclaré (2 % + 2 %)
TVA sur le neuf: 1 %, 10 % ou 20 %, exonération possible
Plafond de commission d'agence: 4 % + TVA au total
Taxe foncière annuelle d'un logement: 0,1 % ou 0,2 % de la valeur fiscale
Abattement sur loyers d'habitation 2026: 58 000 TRY par an
Plus-value d'un particulier: Non imposée après cinq ans

Les frais ponctuels à l'achat

Prévoyez ces frais en sus du prix. Ils sont réglés en livres turques : leur contre-valeur en dollars suit donc le taux de change.

Poste	Qui paie	Montant en 2026	Remarques
Frais de mutation (tapu harcı)	Acheteur 2 %, vendeur 2 %	4 % du prix déclaré	Depuis la loi n° 7566 (Journal officiel du 19 décembre 2025), le prix déclaré ne peut être inférieur à la valeur retenue pour la taxe foncière ; une sous-déclaration entraîne une pénalité égale à une fois les droits éludés (contre 25 % auparavant).
Redevance du fonds renouvelable (döner sermaye)	Réglée au cadastre	Montant forfaitaire fixé chaque année	Un montant de base multiplié par un coefficient local.
Rapport d'expertise	Acheteur	Honoraires de la société d'expertise	Exigé uniquement lorsque l'achat sert à la citoyenneté (circulaire TKGM 2024/4, depuis juin 2024) : établi par une société agréée par la SPK et valable 6 mois. Sinon facultatif, mais utile pour vérifier le prix.
Assurance séisme (DASK)	Acheteur	Prime annuelle	Exigée par le cadastre (loi n° 6305, article 11). Depuis le 5 septembre 2026, l'acheteur doit souscrire une nouvelle police à son nom.
TVA sur un logement neuf (KDV)	Acheteur, via le prix du promoteur	1 %, 10 % ou 20 %	Selon la date du permis, la surface nette et le projet. Les non-résidents peuvent en être exonérés (voir plus bas).
Commission d'agence	Acheteur et vendeur	Jusqu'à 4 % + TVA au total	Le règlement sur le commerce immobilier la plafonne à 4 % du prix hors TVA, partagés à parts égales sauf accord écrit contraire : 2 % + TVA par partie par défaut.
Traducteur assermenté	Acheteur	Honoraires du traducteur	Obligatoire au cadastre si vous ne parlez pas turc.
Notaire et procuration	Acheteur	Barème notarial fixé chaque année	Nécessaire si quelqu'un signe pour vous ; une procuration établie à l'étranger se fait au consulat de Turquie, ou bien est apostillée puis traduite.
Virement et conversion de devises	Acheteur	Frais bancaires et écart de change	Pour la citoyenneté, les devises sont vendues à une banque en Turquie contre un certificat d'achat de devises (DAB).
Abonnements (eau, électricité, gaz)	Acheteur	Cautions et frais de raccordement	Les contrats passent à votre nom après le transfert ; chaque fournisseur fixe ses tarifs.

La TVA sur le neuf et l'exonération des non-résidents

Depuis le 10 juillet 2023, le taux normal de TVA est de 20 % et les taux réduits de 10 % et 1 %. Pour les logements dont le permis de construire date du 1er avril 2022 ou après, la part de la surface nette jusqu'à 150 m² est en général taxée à 10 % et le reste à 20 % ; le taux de 1 % ne vise plus guère que certains projets de rénovation urbaine et des permis plus anciens. Demandez au promoteur quel taux s'applique et si le prix l'inclut.

L'article 13/1-i de la loi n° 3065 sur la TVA exonère la première vente d'un logement ou local professionnel neuf à un acheteur non résident en Turquie. Les conditions :

Il s'agit de la première livraison d'un bien neuf, par le promoteur.
L'acheteur n'est pas résident fiscal en Turquie (les citoyens turcs établis à l'étranger depuis plus de six mois avec un titre de séjour ou de travail peuvent aussi en bénéficier).
Le prix est payé en devises apportées en Turquie, justifiées par la banque dans les délais prévus.
Une revente dans les trois ans rend la TVA exigible, avec intérêts de retard (un an jusqu'à la loi n° 7394, trois ans depuis le 1er mai 2022).

Exemple chiffré : un logement neuf de 400 000 USD

Un logement neuf acheté à un promoteur en 2026 et déclaré à 400 000 USD. Seuls les postes exprimés en pourcentage sont calculés.

Poste	Base	Montant indicatif
Frais de mutation, part de l'acheteur	2 % de 400 000 USD	8 000 USD
Frais de mutation, part du vendeur	2 % de 400 000 USD	8 000 USD (vendeur, sauf accord contraire)
Commission d'agence, part de l'acheteur	Au plus 2 % + 20 % de TVA	Jusqu'à 9 600 USD
TVA avec l'exonération 13/1-i	Non-résident payant en devises	0 USD
TVA à 10 %	Sans exonération	40 000 USD
TVA à 20 %	Sans exonération	80 000 USD
Redevance du fonds renouvelable	Montant de base x coefficient	Montant forfaitaire fixé chaque année
Rapport d'expertise	Tarif de la société d'expertise	Montant forfaitaire fixé chaque année
Assurance séisme DASK	Surface, type de construction, zone	Montant forfaitaire fixé chaque année
Traducteur assermenté et notaire	Honoraires convenus et barème	Montant forfaitaire fixé chaque année
Postes en pourcentage de l'acheteur, hors TVA	Frais 2 % + commission 2,4 %	Jusqu'à 17 600 USD (4,4 %)

Montants donnés à titre indicatif. Les frais sont réglés en livres au cours du jour du paiement, la commission est un maximum légal et la TVA dépend du projet (à 1 %, elle serait de 4 000 USD).

Les coûts annuels de détention

Les impôts fonciers reposent sur la valeur fiscale fixée par la municipalité, en général inférieure au prix de marché : nous ne les convertissons donc pas en dollars.

Poste	Taux ou montant en 2026	Remarques
Taxe foncière (emlak vergisi)	0,1 % de la valeur fiscale du bâti ; 0,2 % dans les métropoles	Loi n° 1319 sur la taxe foncière ; la loi n° 7566 n'a pas modifié les taux. Payable de mars à mai et en novembre, en général à partir de l'année suivant l'achat.
Valeurs fiscales selon la loi n° 7566	Valeur 2026 au plus égale à trois fois celle de 2025	À partir de 2027, les valeurs suivent le taux de réévaluation annuel.
Taxe sur les logements de valeur (değerli konut vergisi)	0,3 %, 0,6 % ou 1 % au-delà de 17 711 000 TRY de valeur fiscale	Seuil 2026 fixé par la circulaire n° 88. Le logement unique d'un propriétaire en Turquie est exonéré ; avec plusieurs logements, vérifiez lesquels sont imposés. Déclaration avant le 20 février.
Charges de copropriété (aidat)	Fixées par l'immeuble	Ce n'est pas un impôt ; elles peuvent être élevées dans les résidences avec piscine ou salle de sport.
Renouvellement DASK	Prime annuelle	Obligatoire chaque année.
Assurance habitation	Tarif de l'assureur	Facultative. La DASK ne couvre que les dommages sismiques au bâtiment.

Revenus locatifs : l'imposition des loyers d'habitation

Les loyers d'un logement situé en Turquie sont imposables en Turquie, même si vous vivez à l'étranger. Les particuliers les déclarent du 1er au 31 mars de l'année suivante et paient l'impôt en deux fois, en mars et en juillet. Le guide 2026 de l'administration fiscale (GİB) pour les non-résidents confirme qu'ils doivent déclarer dès que les loyers d'habitation dépassent l'abattement.

Pour les revenus 2026, les premiers 58 000 TRY de loyers d'habitation sont exonérés (circulaire n° 332) ; ce montant est fixé chaque année. L'abattement est exclu pour les personnes tenues de déclarer des revenus commerciaux, agricoles ou non commerciaux, pour celles qui ne déclarent pas à temps des loyers supérieurs à l'abattement, et pour celles dont les salaires, revenus de capitaux, loyers et autres revenus bruts dépassent la troisième tranche du barème des salaires (1 500 000 TRY pour 2026). Les loyers de locaux professionnels n'y ont jamais droit.

Après l'abattement, vous déduisez soit les charges réelles (taxe foncière, assurance, réparations, intérêts d'emprunt, amortissement), soit un forfait de 15 %, conservé alors au moins deux ans. Le solde est imposé selon le barème ci-dessous.

Un locataire société retient 20 % du loyer brut, imputables sur votre impôt.
Le loyer d'un logement versé par un particulier ne fait l'objet d'aucune retenue.
La location touristique de courte durée obéit à des règles d'autorisation distinctes : vérifiez-les avant d'acheter dans ce but.

Barème 2026 de l'impôt sur le revenu pour les loyers et les plus-values

Barème des revenus autres que les salaires (loi n° 193 sur l'impôt sur le revenu, article 103), montants fixés par la circulaire n° 332 (Journal officiel du 31 décembre 2025). Chaque taux s'applique à la fraction comprise dans sa tranche.

Revenu imposable en 2026	Taux sur cette fraction
Jusqu'à 190 000 TRY	15 %
De 190 000 à 400 000 TRY	20 %
De 400 000 à 1 000 000 TRY	27 %
De 1 000 000 à 5 300 000 TRY	35 %
Au-delà de 5 300 000 TRY	40 %

Pour les salaires, la tranche à 27 % va jusqu'à 1 500 000 TRY. Les tranches sont révisées chaque année.

Revente : plus-value et règle des cinq ans

Un particulier qui revend un bien moins de cinq ans après l'avoir acquis paie l'impôt sur le revenu sur la plus-value (değer artış kazancı, loi sur l'impôt sur le revenu, article mükerrer 80). Au-delà de cinq ans, la plus-value n'est pas imposée, sauf activité habituelle de marchand de biens. En octobre 2026, nous n'avons trouvé aucune loi modifiant cette règle pour les particuliers ; la réforme de 2023 (loi n° 7456) visait les sociétés.

La plus-value correspond au prix de vente diminué du coût d'acquisition et des frais d'achat et de vente, le coût étant indexé sur l'indice des prix à la production (Yİ-ÜFE) si celui-ci a progressé d'au moins 10 %. En 2026, les premiers 150 000 TRY de ces gains sont exonérés (120 000 TRY en 2025) ; le reste se déclare en mars suivant. Le calcul se fait en livres : une livre plus faible peut créer une plus-value imposable à prix inchangé en dollars. Les non-résidents peuvent relever d'une procédure différente : consultez un expert-comptable turc avant de signer.

Avant une revente anticipée, vérifiez aussi :

Le vendeur acquitte 2 % de frais de mutation.
Un achat exonéré de TVA au titre de l'article 13/1-i revendu dans les trois ans rend la TVA exigible.
Un bien acquis pour la citoyenneté porte une mention d'incessibilité de trois ans ; une vente anticipée annule le certificat d'investissement.
Un bien reçu par succession ou donation échappe à la règle des cinq ans.

Successions et donations, résidence fiscale et double imposition

La loi n° 7338 sur les droits de succession et de donation s'applique aux biens situés en Turquie, quelle que soit la nationalité des héritiers. En 2026, les successions sont taxées de 1 % à 10 % et les donations de 10 % à 30 %. La part de chaque enfant ou du conjoint est exonérée jusqu'à 2 907 136 TRY (5 817 845 TRY pour un conjoint sans descendants), les donations jusqu'à 66 935 TRY (circulaire n° 57). Un héritier ressortissant d'un pays non autorisé à acquérir en Turquie doit vendre le bien.

Posséder un bien ou obtenir la citoyenneté par investissement ne fait pas de vous un résident fiscal. Selon la loi n° 193, vous êtes résident si votre domicile est en Turquie ou si vous y séjournez plus de six mois sans interruption au cours d'une année civile ; les séjours d'études, de soins, de repos ou de voyage sont exclus. Les résidents sont imposés sur leurs revenus mondiaux. La loi n° 7582 (juin 2026) a créé une exonération des revenus étrangers de certains nouveaux résidents : faites-vous conseiller avant de vous installer.

La Turquie a signé des conventions de non-double imposition avec de nombreux pays. La plupart suivent le modèle de l'OCDE : la Turquie peut imposer les loyers et la plus-value, et votre pays d'origine accorde un crédit d'impôt ou une exonération, en général sur présentation d'un certificat de résidence fiscale. Faites vérifier votre convention par des conseillers dans les deux pays.

Ce que Golden Visa Partners vous apporte

Nous sommes installés à Istanbul et notre fondateur est agent immobilier agréé. Avant la signature, nous vérifions le prix déclaré, la situation au regard de la TVA et chaque frais, et nous travaillons avec les avocats, traducteurs assermentés, sociétés d'expertise et banques concernés. Nous sommes indépendants et comparons les options, y compris d'autres pays.

Nous ne sommes pas un cabinet fiscal : pour vos déclarations et avis fiscaux, adressez-vous à un expert-comptable ou conseiller fiscal turc.

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FAQ

Combien coûte l'achat d'un bien en Turquie pour un étranger ?

L'acheteur paie en général 2 % de frais de mutation, éventuellement jusqu'à 2 % + TVA de commission, et des montants forfaitaires pour le fonds renouvelable, l'expertise, la DASK et le traducteur assermenté. Hors TVA, cela représente au plus environ 4,4 % du prix, plus les forfaits. Un logement neuf peut supporter une TVA de 1 %, 10 % ou 20 %, sauf exonération des non-résidents.

Un étranger paie-t-il la TVA sur un logement neuf en Turquie ?

En général oui, à 1 %, 10 % ou 20 %. Un acheteur non résident fiscal peut en être exonéré lors de la première vente d'un logement neuf payé en devises apportées en Turquie (loi n° 3065, article 13/1-i). Une revente dans les trois ans rend la TVA exigible avec intérêts.

Quel est le montant de la taxe foncière annuelle en Turquie ?

Elle est de 0,1 % par an de la valeur fiscale du logement, ou 0,2 % dans les métropoles comme Istanbul, Antalya et Izmir. La valeur fiscale est fixée par la municipalité et reste en général inférieure au prix de marché.

Les loyers sont-ils imposés si je vis hors de Turquie ?

Oui. Pour les revenus 2026, les premiers 58 000 TRY de loyers d'habitation sont exonérés ; au-delà, vous déclarez en mars 2027 et payez de 15 % à 40 % après charges réelles ou forfait de 15 %.

La plus-value de revente est-elle imposée en Turquie ?

Un particulier qui revend moins de cinq ans après l'achat est imposé sur la plus-value, après indexation et un abattement de 150 000 TRY en 2026. Après cinq ans, la plus-value n'est pas imposée, sauf activité habituelle de marchand de biens.

Devenir propriétaire en Turquie fait-il de moi un résident fiscal ?

Non. La résidence fiscale dépend du domicile ou d'un séjour de plus de six mois sans interruption au cours d'une année civile, pas de la propriété d'un bien ni de la citoyenneté.

Sources

Avertissement : Golden Visa Partners est un cabinet de conseil en investissement et immigration ; il ne fournit pas de services juridiques ou d'avocat. Les montants d'investissement, les délais et les conditions des programmes figurant sur cette page sont fournis à titre d'information générale et, la réglementation évoluant rapidement, peuvent ne plus être à jour. Avant toute décision, nous vous recommandons de consulter les sources officielles actuelles et d'obtenir un conseil juridique et financier indépendant.