Yunanistan Golden Vize: Eşikler ve Başvuru Süreci

Yunanistan Golden Vize, ülkede belirli bir tutarın üzerinde gayrimenkul veya sermaye yatırımı yapan AB dışı vatandaşlara ailece oturma izni veren bir programdır. Bu yazının yazıldığı tarihte asgari gayrimenkul eşiği bölgeye göre 250.000 ile 800.000 euro arasında değişiyor; onaylanan izin beş yıl geçerli oluyor ve yatırım korunduğu sürece yenilenebiliyor. Aşağıda güncel eşikleri, uygun yatırım türlerini, toplam maliyeti ve başvuru sürecini adım adım anlatıyoruz.

Golden Visa Partners olarak oturma izni programlarını yıllardır ülkeden bağımsız biçimde değerlendiriyoruz. Amacımız size en hızlı yolu satmak değil; bütçenize ve hedeflerinize gerçekten uyan programı, tüm maliyetleri ve incelikleriyle açıklamaktır.

Yunanistan Golden Vize nedir?

Program, 2013 yılında yürürlüğe giren ve yatırım karşılığında oturma izni sağlayan bir Avrupa Birliği düzenlemesidir. Vatandaşlık değil, oturma izni verir. İzin sahibi Yunanistan'da yaşama ve Schengen bölgesinde serbest dolaşım hakkı elde eder, ancak izin doğrudan pasaport ya da AB vatandaşlığı anlamına gelmez.

Programın en çok tercih edilen yönü, çoğu Avrupa golden vize programının aksine, sahibine ülkede fiziksel olarak yaşama veya belirli bir gün sayısını doldurma zorunluluğu getirmemesidir. Yatırımınızı koruduğunuz sürece Yunanistan'da hiç kalmadan da izninizi yenileyebilirsiniz. Bu kural yazının yazıldığı tarihte geçerlidir ve başvuru öncesinde bir danışmana teyit ettirilmelidir.

Güncel yatırım eşikleri

Program uzun yıllar tek ve düşük bir eşikle (250.000 euro) anıldı. Ancak son yıllarda yapılan değişikliklerle gayrimenkul eşiği bölgeye göre kademelendirildi. Bu yazının yazıldığı tarihteki genel çerçeve şöyledir:

Yatırım türü ve bölge	Asgari tutar (yaklaşık)	Notlar
Yüksek talepli bölgelerde gayrimenkul (Atina, Selanik, Mikonos, Santorini ve nüfusu yoğun adalar)	800.000 euro	Tek taşınmaz, asgari 120 metrekare
Diğer bölgelerde gayrimenkul	400.000 euro	Tek taşınmaz, asgari 120 metrekare
Tarihi/tescilli binaların restorasyonu veya ticari yapının konuta dönüştürülmesi	250.000 euro	Özel koşullara tabi
Sermaye/finansal yatırım (mevduat, tahvil, fon, hisse)	500.000 euro'dan başlayan tutarlar	Türüne göre değişir

Bu tutarlar taşınmazın değeri üzerinden hesaplanır; alım vergileri, harçlar ve danışmanlık ücretleri buna eklenir. Eşikler ve bölge tanımları politika değişiklikleriyle güncellenebildiği için, bir taşınmaza teklif vermeden önce güncel rakamı ve ilgili bölgenin hangi kademeye girdiğini mutlaka teyit ettirin.

Uygun yatırım türleri

En yaygın yol, eşik değerin üzerinde konut ya da ticari yurt dışı gayrimenkul satın almaktır. Son düzenlemeler tek taşınmaz ve asgari yüzölçümü şartını öne çıkardığı için, birden fazla küçük taşınmazı toplayarak eşiği karşılama mantığıyla ilerlemeden önce uygunluğu kontrol etmek gerekir.

Gayrimenkul dışında; Yunan bankalarında vadeli mevduat, devlet tahvilleri, yatırım fonları veya bir şirkete sermaye katkısı gibi finansal seçenekler de programa dahildir. Bu seçenekler genellikle farklı ve daha yüksek eşiklere tabidir; getiri ile likidite açısından da farklı riskler taşır. Hiçbir yatırım türü için getiri garanti edilmez; her seçeneği kendi risk profiliyle değerlendirmek gerekir.

Toplam maliyet: eşiğin ötesindeki kalemler

Yatırım eşiği toplam bütçenin yalnızca bir parçasıdır. Gerçek maliyeti planlarken taşınmaz fiyatının üzerine eklenen kalemleri de hesaba katmak gerekir. Bu yazının yazıldığı tarihte öne çıkan başlıca kalemler şunlardır:

• Devir vergisi: İkinci el taşınmazlarda tapu devir vergisi alım bedeli üzerinden hesaplanır ve bütçeye önemli bir kalem olarak yansır.
• Noter, tapu ve avukat ücretleri: Tapu devri, hukuki inceleme ve vekaletname işlemleri için ayrı ücretler ödenir.
• Başvuru ve kart harçları: Ana başvuru sahibi ve aile bireyleri için resmi harçlar ve biyometri ücretleri alınır.
• Yıllık taşınmaz vergisi (ENFIA) ve işletme giderleri: Mülkiyet devam ettiği sürece yıllık emlak vergisi ve olası aidat, sigorta, bakım giderleri söz konusu olur.

Bu kalemlerin toplamı, seçilen taşınmaza ve bölgeye göre yatırım tutarının belirgin bir yüzdesini bulabilir. Vergi oranları ve harçlar dönemsel olarak güncellendiği için, teklif aşamasında net bir maliyet tablosu çıkarılmasını öneririz. Bütçenizi baştan doğru kurmak için maliyet hesaplama aracımızı kullanabilirsiniz.

Vergi ikameti ile karıştırmayın

Golden Vize almak, otomatik olarak Yunanistan'da vergi mükellefi olmak anlamına gelmez. Vergi ikameti; ülkede geçirdiğiniz gün sayısı ve yaşamınızın merkezi gibi ayrı ölçütlere bağlıdır.

Yatırımınızı yapıp ülkede fiilen yaşamıyorsanız, vergisel yükümlülükleriniz genellikle kendi ülkenizin kurallarına göre şekillenir. Yine de Yunanistan'dan kira geliri elde ediyorsanız bu gelir orada vergilendirilebilir. Çifte vergilendirmeyi önlemek için ülkeler arası anlaşmaları ve kişisel durumunuzu bir uzmana değerlendirtmenizi öneririz.

Başvuru süreci adım adım

Süreç genel hatlarıyla aşağıdaki adımlardan oluşur. Toplam süre, evrakların hazırlanma hızına ve randevu takvimine bağlı olarak değişir:

1. Uygunluk ve bütçe analizi: Hedeflerinizi, aile yapınızı ve fon kaynağınızı değerlendirerek doğru eşiği ve bölgeyi belirleriz.
2. Vergi numarası (AFM) ve banka hesabı: Yunanistan'da bir vergi numarası alınır ve gerekli hallerde yerel banka hesabı açılır.
3. Vekaletname ve taşınmaz seçimi: Genellikle bir avukata vekalet verilir; taşınmaz seçilir ve hukuki durum (tapu, borç, imar) incelenir.
4. Yatırımın tamamlanması: Tapu devri noter huzurunda yapılır ve ödeme banka üzerinden, kaynağı belgelenmiş fonlarla gerçekleştirilir.
5. Biyometri ve başvuru: Oturma izni başvurusu yapılır, parmak izi ve fotoğraf için randevuya gidilir; bu sırada geçici bir belge (mavi kağıt) verilir.
6. İzin kartının teslimi: İnceleme tamamlandığında beş yıllık oturma izni kartı düzenlenir.

Kaynak beyanı (source of funds) sürecin kritik parçasıdır: yatırıma konu paranın nereden geldiğinin belgelenmesi gerekir. Eksik ya da açıklanamayan fon, başvurunun gecikmesine veya reddine yol açabilir.

Kimler başvurabilir ve aile kapsamı

Genellikle 18 yaşını doldurmuş, AB dışı vatandaşı olan yatırımcılar başvurabilir. Programın en güçlü yönlerinden biri geniş aile kapsamıdır: tek bir yatırımla eş, belirli yaş sınırına kadar çocuklar ve çoğu durumda her iki tarafın ebeveynleri de izne dahil edilebilir.

Aileye dahil edilecek kişi sayısı ve yaş koşulları başvuru maliyetini etkilediği için baştan netleştirilmelidir. Çocukların yaşı ilerledikçe kapsam dışında kalabildiğinden, aile planlamasını başvuru zamanlamasıyla birlikte değerlendirmek önemlidir.

Avantajlar ve dikkat edilmesi gereken noktalar

Başlıca avantajlar şunlardır:

• Schengen bölgesinde vizesiz seyahat imkanı.
• Fiziksel ikamet zorunluluğunun bulunmaması.
• Tek bir yatırımla geniş aile kapsamı.
• Yatırım korunduğu sürece yenilenebilir beş yıllık izin.

Buna karşılık göz önünde bulundurmanız gereken noktalar da vardır:

• Golden Vize doğrudan çalışma izni sağlamaz; ülkede istihdam için ayrı kurallar geçerlidir.
• İzin oturma hakkı verir, otomatik olarak vatandaşlığa dönüşmez.
• Güncel düzenlemelerle, izne dayanak oluşturan taşınmazın kısa süreli (günlük veya turistik) kiralanması kısıtlanmıştır; bu nedenle Airbnb tarzı gelir beklentisiyle yola çıkmak yanıltıcı olabilir.
• Gayrimenkul fiyatları, vergiler ve olası boşluk dönemleri getiriyi etkiler; piyasa riski her zaman mevcuttur.
• Program kuralları ve eşikleri siyasi ve ekonomik gelişmelere göre değişebilir.

Sık yapılan hatalar

Programın kuralları netleşmiş görünse de, uygulamada başvuru sahiplerinin sıkça takıldığı noktalar vardır. Bunları baştan bilmek zaman ve maliyet kaybını önler:

• Yanlış eşik varsayımı: Programı hala tek bir 250.000 euro rakamıyla anlatan kaynaklara güvenip, seçilen bölgenin aslında daha yüksek kademede olduğunu geç fark etmek.
• Yüzölçümü ve tek taşınmaz şartını atlamak: Eşiği birden fazla küçük taşınmazla karşılamaya çalışmak, güncel kurallarla uyumsuz olabilir.
• Kaynak beyanını hafife almak: Fonun kökenini belgeleyen evrakları eksik toplamak, sürecin en sık gecikme nedenidir.
• Getiriyi abartmak: Kira ve değer artışı beklentisini garanti gibi görmek; piyasa riski her zaman vardır.

Bağımsız bir danışman, bu kalemleri baştan planlayarak sürprizleri en aza indirir. Golden Visa Partners olarak dosyanızı, Yatırım ve Göç Programları Direktörümüz Burak Ünal önderliğinde tek bir kıdemli iletişim noktası üzerinden ve tüm maliyetler önceden paylaşılmış biçimde yönetiriz.

Vatandaşlığa giden yol

Yunanistan Golden Vize bir yatırımla vatandaşlık programı değildir; oturma izni programıdır. Yine de belirli bir süre yasal ikamet, dil bilgisi ve entegrasyon koşulları sağlandığında ileride vatandaşlık başvurusu gündeme gelebilir.

Ancak vatandaşlık için genellikle fiziksel ikamet ve ek koşullar aranır; bu nedenle golden vize alan herkesin otomatik olarak vatandaş olacağı söylenemez. Vatandaşlık ve oturum arasındaki farkları programı seçmeden önce netleştirmek önemlidir.

Yunanistan'ı diğer Avrupa programlarıyla karşılaştırmak isterseniz, bütçenize göre alternatifleri program karşılaştırma sayfamızda inceleyebilir, kişisel durumunuz için ücretsiz bir görüşme adına bizimle iletişime geçebilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

Yunanistan Golden Vize için asgari yatırım ne kadar?

Bu yazının yazıldığı tarihte gayrimenkulde bölgeye göre 400.000 euro veya yüksek talepli bölgelerde 800.000 euro asgari eşik geçerlidir; tarihi bina restorasyonu ve konuta dönüşüm gibi özel senaryolarda 250.000 euro seçeneği bulunabilir. Rakamlar değişebildiği için başvuru öncesinde güncel tutarı bir danışmana teyit ettirin.

Yunanistan'da yaşamak zorunda mıyım?

Programın en çekici yanlarından biri, yazının yazıldığı tarihte fiziksel ikamet zorunluluğunun bulunmamasıdır. Yatırımınızı koruduğunuz sürece ülkede hiç kalmadan da izninizi yenileyebilirsiniz. Bu kural değişebileceği için güncel durumu bir danışmana sormanızı öneririz.

İzin ne kadar sürede çıkar?

Süre; evrakların hazırlanması, taşınmazın seçimi ve randevu takvimine bağlı olarak değişir. Belirli bir gün sayısı vaat etmek doğru olmaz; süreç çoğu dosyada birkaç ay içinde tamamlanır, ancak her dosyanın koşulları farklıdır.

Ailemi de dahil edebilir miyim?

Evet. Tek bir yatırımla eşiniz, belirli yaş sınırına kadar çocuklarınız ve çoğu durumda her iki tarafın ebeveynleri izne dahil edilebilir. Kapsam ve yaş koşulları başvuru maliyetini etkilediği için baştan planlanmalıdır.

Golden Vize bana vatandaşlık verir mi?

Hayır, doğrudan vatandaşlık vermez; oturma izni sağlar. İleride vatandaşlık ancak yasal ikamet süresi, dil ve entegrasyon gibi ayrı koşullar sağlandığında gündeme gelebilir ve önceden garanti edilemez.

Yatırımımı ileride satabilir miyim?

Gayrimenkulünüzü satmakta prensipte serbestsiniz; ancak yatırımı elden çıkarmanız oturma izninizin dayanağını ortadan kaldırabileceğinden, satış öncesinde izin durumunuzu ve alternatif yatırım seçeneklerini bir danışmanla değerlendirmeniz gerekir.

Bilgilendirme: Bu yazı yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, vergisel, göçmenlik veya yatırım danışmanlığı niteliği taşımaz. Programlar ve tutarlar değişebilir; harekete geçmeden önce güncel ayrıntıları ve kişisel uygunluğunuzu nitelikli bir danışmana teyit ettirin.