Yurt Dışında Ev Alırken Türk Vatandaşlarının Dikkat Etmesi Gerekenler (2026)

Önce amacınızı, sonra ülkeyi seçin

İlk soru, evi neden aldığınızdır. Oturum izni (golden vize) için mülkün tutarı, türü ve konumu programa birebir uymalıdır. Kira getirisi için kiralama kuralları, vergiler ve yönetim maliyeti belirleyicidir. Kendi kullanımınız için ise ulaşım, okul ve sağlık öne çıkar. Bu amaçlar çoğu zaman farklı mülklere işaret eder.

2026'da gayrimenkulle oturum veren ülke sayısı azaldı. Avrupa'da bu yolu koruyan başlıca ülke Yunanistan, Körfez'de ise Birleşik Arap Emirlikleri'dir. Malta gibi birkaç programda mülk alımı veya kiralama, devlet katkısıyla birlikte bir seçenek olarak kalmıştır.

• Yunanistan: 5100/2024 sayılı Kanunla eşik Attika (Atina dahil), Selanik, Mikonos, Santorini ve nüfusu 3.100'ü aşan adalarda 800.000 EUR, diğer bölgelerde 400.000 EUR oldu. Ticari binanın konuta dönüştürülmesinde ve tescilli bina restorasyonunda eşik 250.000 EUR'dur. 400.000 ve 800.000 EUR'luk eşiklerde tek mülk ve en az 120 m² şartı aranır.
• Birleşik Arap Emirlikleri: Toplam değeri en az 2.000.000 AED olan mülk, 10 yıllık golden vizeye başvuru imkânı verir; onaylı geliştiriciden off-plan alımlar ve onaylı yerel bankadan kredili alımlar da belirli koşullarla kabul edilir.
• Portekiz ve İspanya: Portekiz'de 7 Ekim 2023'ten bu yana (56/2023 sayılı Kanun) gayrimenkul golden vize için sayılmıyor. İspanya'nın programı 1/2025 sayılı Organik Kanunla 3 Nisan 2025'te yeni başvurulara kapandı.
• Yabancı alıcı kısıtları: Yunanistan'da Meriç (Evros) gibi sınır bölgelerinde ve Onikiadalar, Midilli, Sakız, Sisam ve Limni gibi pek çok Doğu Ege adasında, AB ve EFTA dışı alıcılar 1892/1990 sayılı Kanun uyarınca önceden izin almak zorundadır. İzni bölgesel yönetim bünyesindeki bir komisyon verir; süreç aylar sürebilir ve olumlu sonuç garanti değildir. Kesin listeyi avukatınıza teyit ettirin.

Ülkelere göre temel farklar (Ekim 2026)

Türk vatandaşlarının en çok sorduğu dört ülke. Kurallar sık değiştiği için sözleşmeden önce güncel durumu yerel avukatınıza teyit ettirin.

Ülke	Gayrimenkulle oturum	Türk vatandaşı alıcı için not	Kısa dönem kiralama
Yunanistan	Var: bölgeye ve mülk türüne göre 250.000, 400.000 veya 800.000 EUR	Sınır bölgelerinde önceden izin; vergi numarası (AFM) ve noter senedi gerekir	Golden vize mülkünde yasak (5100/2024 sayılı Kanun)
Dubai (BAE)	Var: en az 2.000.000 AED değerinde mülk, 10 yıllık golden vize	Tam mülkiyet serbest mülkiyet (freehold) bölgelerinde; tescil Dubai Arazi Dairesi'nde (DLD)	Ekonomi ve Turizm Dairesi'nden (DET) tatil evi izni gerekir
Portekiz	Yok: 7 Ekim 2023'ten beri gayrimenkul sayılmıyor	Ev alımı mümkün, tek başına oturum sağlamaz	Yerel kayıt ve belediye kuralları uygulanır
İspanya	Yok: golden vize 3 Nisan 2025'te kapandı	Ev alımı mümkün, tek başına oturum sağlamaz	Bölgesel lisans gerekir; bazı şehirlerde sınırlı

Kısa dönem kiralama kuralları bölgeden bölgeye değişir; tablo genel çerçevedir.

Hukuki inceleme: sözleşmeden önce neleri kontrol ettirmelisiniz?

Yunanistan'da satış noter senediyle yapılır ve Yunan Kadastrosu'na (Ktimatologio) tescil edilir; Dubai'de tescil DLD'de yapılır. Her iki ülkede de en önemli güvence, satıcıdan, geliştiriciden ve emlakçıdan bağımsız, yalnızca sizi temsil eden bir yerel avukattır.

• Bağımsız avukat: Satıcının veya geliştiricinin önerdiği avukat yerine kendi avukatınızla çalışın ve ücreti yazılı olarak sabitleyin.
• Tapu kontrolü: Satıcının gerçekten malik olduğunu, mülkün alanının ve kullanım türünün satılanla aynı olduğunu sicilden doğrulatın.
• Borç ve takyidatlar: İpotek, haciz, dava kaydı, emlak vergisi ve aidat borcu sorgulansın; kapanıştan önce nasıl kapatılacağı sözleşmede yazsın.
• Ruhsat ve kaçak kısımlar: Yunanistan'da ruhsatsız eklentiler satışı geciktirebilir veya engelleyebilir; mühendis raporu isteyin.
• Off-plan projeler: Dubai'de 2007 tarihli 8 sayılı Kanun uyarınca off-plan satan geliştirici DLD onaylı bir emanet (escrow) hesabı açmak zorundadır. Ödemeyi yalnızca bu hesaba yapın ve satışın DLD'ye (Oqood) kaydedildiğini teyit edin.
• Türkiye'den vekaletname: Türk noterinde düzenlenen vekaletnameye valilik veya kaymakamlıktan apostil şerhi alınır. Yunanistan Lahey Apostil Sözleşmesi'ne taraftır; bazı ülkeler konsolosluk onayı isteyebilir. Metni önce karşı ülkedeki avukatınıza onaylatın, yetkiyi o işlemle sınırlayın ve yeminli tercümesini yaptırın.

Alımda ve her yıl ödenecek başlıca maliyetler

Yatırım tutarı dışındaki masraflar bütçenin önemli bir parçasıdır. Tablo, Yunanistan ve Dubai için 2026'daki başlıca kalemleri gösterir; kesin tutarları sözleşmeden önce avukatınızdan yazılı isteyin.

Genel bilgidir, vergi danışmanlığı değildir. Yunanistan'daki KDV askısının 2027'de sürüp sürmeyeceğini işlem tarihinde kontrol edin. Toplam maliyeti maliyet hesaplama aracımızla tahmin edebilirsiniz.

Kiralama, finansman, sigorta ve çıkış planı

Yunanistan'da 5100/2024 sayılı Kanun, golden vize için alınan mülkün paylaşım ekonomisi kapsamında kısa dönem kiralanmasını, alt kiraya verilmesini ve işyeri olarak kullanılmasını yasaklar; mülk uzun dönem kiraya verilebilir. İhlal para cezası ve oturum izninize ilişkin sonuçlar doğurabileceği için getiri planını uzun dönem kiralama üzerine kurun. Dubai'de kısa dönem kiralama DET'ten tatil evi izni gerektirir; uzun dönem kira sözleşmeleri Ejari sistemine kaydedilir.

• Kur riski: Fiyatlar avro veya dirhem cinsindendir (BAE dirhemi ABD dolarına sabitlenmiştir). Geliriniz Türk lirasıysa taksitli alımlarda toplam yükü bugünden hesaplayın.
• Finansman: Yerleşik olmayanlara kredi veren banka sayısı sınırlıdır ve kredi oranı genellikle düşüktür. BAE golden vizesinde onaylı yerel bankadan kredili mülk kabul edilebilir; Yunanistan'da kredi bulmak çoğu zaman zordur. Kredi onayını ön sözleşmeden önce alın.
• Sigorta ve yönetim: Yangın, deprem ve sel risklerini kapsayan konut sigortası yaptırın; kiracı, aidat ve bakım için yazılı bir yönetim sözleşmesi yapın.
• Çıkış ve likidite: Golden vize eşiğine göre seçilen mülklerde ikinci el alıcı kitlesi daralabilir. Yunanistan'da oturum izni geçerliyken mülkü satmak izni sona erdirebilir; Dubai'de yenilemede yatırım şartını sürdürmeniz gerekir.

Türkiye tarafı: para transferi, vergi ve miras

Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karar, Türkiye'de yerleşik kişilerin yurt dışında gayrimenkul satın almak için bankalar aracılığıyla döviz ve Türk parası göndermesini serbest bırakır (Karar'ın 14. maddesine 2006'da eklenen hüküm). Bankanız 5549 sayılı Kanun kapsamında kimliğinizi tespit eder, transferin amacını ve fonun kaynağını gösteren belgeler isteyebilir ve şüpheli işlemleri tutar sınırı gözetmeksizin MASAK'a bildirir. Satış sözleşmesini, alıcı hesap bilgilerini ve gelir belgelerinizi önceden hazırlayıp bankanıza danışın. Nakit taşımayın: yurt dışına çıkarken 10.000 avroyu veya eşitini aşan dövizi gümrükte beyan etmeniz gerekir.

Türkiye'de ikametgâhı bulunan veya bir takvim yılında 6 aydan fazla Türkiye'de kalan kişiler tam mükelleftir ve yurt içi ve yurt dışı kazançlarının tamamı üzerinden vergilendirilir (193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu, madde 3 ve 4). Yurt dışı kira gelirinizi ertesi yılın Mart ayında verilen yıllık beyannameye dahil edersiniz. O ülkede ödenen vergi, Kanun'un 123. maddesindeki şartlarla ve aynı gelire Türkiye'de düşen vergiyle sınırlı olarak mahsup edilebilir; ödeme resmi belgelerle kanıtlanmalıdır. Dubai'de gelir vergisi olmadığı için mahsup edilecek vergi de olmaz. Satış kazancı da Kanun'daki koşullara göre Türkiye'de vergilendirilebilir.

Türkiye'nin Yunanistan, İspanya ve Portekiz dahil pek çok ülkeyle çifte vergilendirmeyi önleme anlaşması vardır (güncel liste Gelir İdaresi Başkanlığı'nda). Yurt dışında oturum izni almak Türkiye'deki tam mükellefiyetinizi kendiliğinden sona erdirmez. Bu bölüm vergi danışmanlığı değildir; veraset ve intikal vergisi dahil kendi durumunuz için bir mali müşavirle görüşün.

5718 sayılı MÖHUK'un 20. maddesine göre miras, ölenin millî hukukuna tabidir ve Türkiye'deki taşınmazlara Türk hukuku uygulanır; mirasın açılması, iktisabı ve paylaştırılması ise terekenin bulunduğu yer hukukuna bağlıdır. Uygulamada yurt dışındaki eviniz o ülkenin sicili ve makamları üzerinden, çoğu zaman o ülkenin kurallarıyla mirasçılarınıza geçer. Yunanistan gibi AB ülkeleri 650/2012 sayılı AB Miras Tüzüğü'nü uygular ve iki hukuk sistemi her zaman aynı sonuca varmaz.

Türk hukukunda altsoy, anne-baba ve eş saklı paylı mirasçıdır; saklı pay kuralları ülkeden ülkeye değişir. BAE'de uygulanacak kurallar mirasbırakanın dinine ve tescilli vasiyetname olup olmadığına göre farklılaşabilir. Avukatlar çoğu zaman mülkün bulunduğu ülkede ayrı bir yerel vasiyetname önerir; Türkiye'deki vasiyetnamenizle çelişmemesi için iki ülkedeki avukatlar birlikte çalışmalıdır.

Dolandırıcılık riskleri ve uyarı işaretleri

Sorunların çoğu alıcı acele ettirildiğinde çıkar. Bu işaretlerden birini görürseniz durun ve avukatınıza danışın.

• Sözleşmeden önce kapora: Fırsatın kaçacağı söylenerek, tapu kontrolü ve iade şartlarını yazan bir rezervasyon sözleşmesi olmadan ödeme istenmesi.
• Golden vize garantisi vaadi: Oturum iznini yalnızca o ülkenin yetkili makamı verir; hiçbir satıcı veya danışman onayı garanti edemez.
• Emsallerin çok üstünde fiyat: Golden vize paketi diye sunulan mülkler bazen benzer satışların çok üstünde fiyatlanır; bağımsız değerleme veya emsal satış verisi isteyin.
• Lisanssız aracı: Dubai'de komisyoncuların DLD'nin düzenleyici birimi RERA'ya kayıtlı olması gerekir; Yunanistan'da da emlak danışmanının kayıt numarasını isteyip doğrulayın.
• Alışılmadık ödeme talebi: Paranın şahıs hesabına, üçüncü ülkedeki bir şirkete, kripto varlık olarak veya escrow dışındaki bir hesaba gönderilmesinin istenmesi.
• Garantili kira getirisi veya tek avukat: Yazılı dayanağı olmayan getiri vaatleri ve satıcının avukatının sizi de temsil edeceğinin söylenmesi.

Adım adım: aramadan tapuya kontrol listesi

Sıralama ülkeye göre değişebilir; aşağıdaki adımlar temel çerçeveyi verir.

1. 1

   Amaç ve toplam bütçe

   Oturum, kira veya kendi kullanım hedefinizi yazın; vergi, harç, avukat, mobilya ve kur payını ekleyerek toplam bütçeyi belirleyin.

2. 2

   Ülke ve kısıt kontrolü

   Oturum eşiğini, yabancı alıcı kısıtlarını ve kiralama kurallarını mülk aramaya başlamadan kontrol edin.

3. 3

   Bağımsız ekip

   Sizi temsil eden yerel bir avukat, gerekirse mühendis ve iki ülkede vergi danışmanı belirleyin.

4. 4

   Mülk seçimi ve fiyat

   Kısa listedeki mülkleri emsal satışlarla karşılaştırın; gerekirse bağımsız değerleme yaptırın.

5. 5

   Hukuki ve teknik inceleme

   Tapu, borç, ruhsat, kaçak yapı ve off-plan projelerde escrow kaydı için avukatınızdan yazılı rapor isteyin.

6. 6

   Vergi numarası, hesap ve vekaletname

   Yunanistan'da vergi numarası (AFM) alınır ve genellikle yerel hesap açılır; Türkiye'den işlem yapacaksanız apostilli vekaletname hazırlayın.

7. 7

   Sözleşme ve ödeme

   Ödemeleri yalnızca bankalar aracılığıyla, sözleşmede yazan hesaba veya escrow hesabına yapın; transfer belgelerini saklayın.

8. 8

   Tescil ve sonrası

   Tapuyu alın; oturum başvurusu, sigorta, yerel vergi kaydı ve Türkiye'deki yıllık beyan takvimini planlayın.

Süreler ülkeye, mülkün durumuna ve belgelerin eksiksizliğine bağlıdır; hiçbir aşama için kesin süre garanti edilemez.

İlgili rehberler ve araçlar

• Türk vatandaşları için golden vize rehberiProgramların tutarları ve Türk vatandaşlarına özgü dikkat noktaları.
• Yurt dışı gayrimenkulÜlke ülke gayrimenkul pazarları.
• Yunanistan'da gayrimenkulBölgeler, golden vize eşiği ve kiralama kuralı.
• Dubai'de gayrimenkulKira getirisi, DLD ücreti ve golden vize.
• Yunanistan golden vizeŞartlar, aile kapsamı ve başvuru süreci.
• BAE golden vizeGayrimenkul eşiği ve yenileme.
• Çifte vergilendirme ve Türkiye'nin anlaşmalarıYurt dışı gelirde mahsup ve anlaşma kuralları.
• Maliyet hesaplamaAileniz için toplam maliyeti tahmin edin.

Golden Visa Partners nasıl yardımcı olur?

Golden Visa Partners, İstanbul merkezli, tek bir ülkeye ya da geliştiriciye bağlı olmayan bağımsız bir yatırım göçü ve yatırım danışmanlığı firmasıdır. Kurucumuz Burak Ünal lisanslı bir gayrimenkul danışmanıdır. Ülkeleri ve mülkleri amacınıza göre karşılaştırır, fiyatı emsallerle değerlendirir, avukatınıza sorulacak soruları sizinle hazırlar ve toplam maliyeti baştan yazılı paylaşırız. Hukuki ve vergisel görüşü yetkili avukat ve mali müşavirlerden almanızı öneririz.

Golden Visa Partners, Gordion Partners Organizasyon Danışmanlık Limited Şirketi'nin yatırım danışmanlığı hizmetlerinde kullandığı markadır.

Sıkça sorulan sorular