土耳其产权证（tapu）与评估报告：购房前需要核查什么

产权证上有哪些信息，在哪里查看最新记录

产权证（tapu senedi）由隶属于土地登记和地籍总局（TKGM）的地方土地登记局签发。证上载明房产所在的省、区、街区（ada）和地块（parsel），以及面积和用途（nitelik）；如果是公寓，还会注明楼层、独立单元编号和对应的土地份额（arsa payı）。随后列出所有权人以及取得日期和取得原因。

纸质产权证只是某一时点的快照。抵押、查封和各类批注都记录在登记簿中，一份旧证不会显示上周才登记的查封。请索取最新的登记摘录，并在过户前再核查一次。

• TAKBİS：土地登记局的电子信息系统，保存实时记录。根据《土耳其民法典》第 1020 条，登记信息只向所有权人、其代理人或能够证明正当利益的人提供。
• Web-Tapu（webtapu.tkgm.gov.tr）：所有权人可查看抵押、查封、声明事项和地役权，并下载登记摘录。外国人可用电子邮箱在其外国人门户注册。
• e-Devlet（turkiye.gov.tr）：只显示用户本人名下的房产。持有外国人身份号码的在土外国居民，通常可在 PTT 邮局领取登录密码。
• Parsel Sorgu（parselsorgu.tkgm.gov.tr）：TKGM 的公开地图，可查任何地块的位置、面积和用途，但不显示所有权人和权利负担。

产权类型：对买方和入籍分别意味着什么

自 2023 年 12 月 12 日起（第 7938 号总统令），用于入籍的房产必须是独立单元，空地和农用地不符合条件。独栋别墅等建在地块上的房屋，请事先向土地登记局确认其登记状态。

建筑使用许可（iskan）与市政档案

建筑使用许可（yapı kullanma izin belgesi，通称 iskan）由市政府在竣工建筑符合施工许可和批准项目时签发。许可签发后 60 天内送交土地登记局，kat irtifakı 随即依职权转为 kat mülkiyeti（第 634 号法律第 3 条）。

没有使用许可的房子仍可买卖，但问题会转给买方：产权无法转换、按揭更难、转售价格通常更低，还可能面临市政处理。如果一套公寓已入住多年，产权证上仍是 kat irtifakı，往往说明从未取得使用许可。请委托律师或经纪人到市政府核查：

• 地块的规划状况（imar durumu），以及规划中的道路、公园、文物保护区（SİT）或征收计划。
• 施工许可和批准项目与实际建成情况是否一致：加建楼层、合并单元和封闭阳台都很常见。
• 市政府认定的房产税计税价值：自第 7566 号法律（2025 年 12 月）起，这是产权过户费的最低计税基数。

需要核查的权利负担和登记批注

登记簿把各种限制（统称 takyidat）分栏记载：担保物权、批注（şerhler）、声明事项（beyanlar）和地役权。

未作批注的诉讼不会出现在登记簿上，请要求卖方书面声明是否有未决案件。以上为一般信息，不构成法律意见。

评估报告：何时需要，以及入籍的特别规则

评估报告通过 Web-Tapu 申请，由资本市场委员会（SPK）持牌的评估机构在 TKGM 的 TADEBİS 系统中出具。自 2024 年 6 月起（TKGM 第 2024/4 号通函），只有当购房用于申请土耳其国籍时，土地登记局才要求提供评估报告；其他情况下，评估是可选的价格核查手段。申请居留许可时，看的是产权证上的成交价（2023 年 10 月 16 日起购买的房产须至少20万美元），而不是评估值。

用于入籍时，评估报告是 TKGM 以电子方式出具金额认定证明（Tutar Tespit Belgesi，TTB）的依据：

• 自 2026 年 9 月 28 日起，凡持有 SPK 牌照、为土耳其评估专家协会（TDUB）在册会员并接入 TADEBİS 的评估机构均可出具；机构可由您选择，也可由系统指派。2024 年 3 月 4 日至 2026 年 9 月 27 日期间，只有 TOKİ 旗下的 GEDAŞ 可以出具（第 2024/2 号通函）。
• 三项金额必须分别达到40万美元：产权证上的成交价、经银行记录证明的向卖方付款额，以及评估报告中的市场价值。任何一项不足，都不会签发 TTB。
• 评估报告有效期为 6 个月；超过期限的 TTB 需要重新评估。
• 无论由哪家机构出具，TKGM 仍会审核估值，且不接受纸质 TTB。
• 外币须在交易前售予土耳其境内的银行，并向土地登记局提交外汇购买证明（DAB）。
• 房产不得购自外国人、通过投资入籍的人士，或在过去 3 年内从上述人士处取得该房产的人。

购买期房：公证的买卖预约合同

购买期房时，开发商通常会与您在公证处签订买卖预约合同（gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi）。这份合同只赋予您对开发商的债权，所有权要到土地登记局登记过户后才转移。请把合同批注到登记簿上，并写明您单元所在的楼栋、楼层和编号；同时核查整块土地是否已抵押给开发商的贷款银行，以及银行解除您单元抵押的条件。

用于入籍时，房产必须已设立 kat irtifakı 或 kat mülkiyeti，且全部40万美元必须体现在同一份合同中（一份合同可包含多个单元，但多份合同的金额不能相加）。合同须批注 3 年内不得转让或解除，付款必须经银行进行，同一单元不得预售给两个人。

过户预约的办理步骤

房产买卖在土地登记局（tapu müdürlüğü）签署，而不是在公证处。办理日期由登记局安排，任何顾问都无法保证具体日期。

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   确认您有购买资格

   根据第 2644 号法律第 35 条，外国人只能以总统确定的国家的公民身份购房；该名单不公开，可向任何土地登记局确认您的国籍是否在列。限制：每人在土耳其最多 30 公顷，外国人合计不超过一个区私有土地的 10%，不得购买军事禁区和安全区内的房产。

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   税号和银行账户

   用于支付并证明房款。用于入籍时，须先在土耳其境内银行完成外币兑换并取得 DAB。

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   通过 Web-Tapu 申请

   在 Web-Tapu 外国人门户、土地登记局或 ALO 181 热线提交买卖申请。用于入籍时，TTB 必须在预约日期之前签发。

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   以您的名义投保 DASK

   根据第 6305 号法律第 11 条，登记局要求过户当天有效的强制地震保险保单。自 2026 年 9 月 5 日起，买方须以本人名义投保新的保单。

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   文件、费用和付款

   通常需要：护照（如有要求附土耳其语译文）、税号、两张近期照片和 DASK 保单；用于入籍时，还需 DAB 和银行付款凭证。产权过户费为申报价格的 4%（除另有约定外，买卖双方各 2%），另加固定金额的周转基金费。房产交易安全支付系统预计将于 2026 年 12 月 1 日起强制实施。

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   签署

   双方本人或其代理人在登记官员面前签署；如您不懂土耳其语，须有宣誓翻译在场。在境外出具的授权委托书，最简便的是在土耳其领事馆办理；如由外国公证人出具，须办理海牙认证（apostille）或领事认证，并附经认证的土耳其语译文。

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   入籍禁售批注

   产权证上登记 3 年禁售批注。3 年内出售，或期满后将房产转回原业主或其一级亲属，投资证明将被撤销。

投资入籍从开始到结束通常需要 8 至 12 个月，过户只是其中一个环节，任何时间表都无法保证。

应当叫停交易的警示信号

如发现以下任何情况，请暂停交易，或干脆放弃。

• 卖方拿不出最新的登记摘录，或签字人持有的是陈旧或概括性的授权委托书。
• 对方要求在产权证上低报价格以节省费用：自 2025 年 12 月起，少缴税款的罚款等于全部少缴税额；用于入籍时，产权证上的价格本身就必须达到40万美元。
• 已竣工并入住的建筑仍是 kat irtifakı，或公寓与批准项目不一致。
• 存在查封、诉讼保全或抵押，却没有书面的解除方案。
• 评估由卖方安排，且估值恰好等于报价。2026 年被撤销的 6,134 人入籍决定，主要涉及虚高评估和违规交易。
• 要求现金付款，或把房款付到第三方账户。

相关指南

• 投资土耳其面向外国投资者的总览页面。
• 40万美元购房入籍规则评估、TTB 与 3 年批注。
• 外国人在土耳其购房指南购房流程逐步说明。
• 土耳其投资入籍条件与流程。
• 房产税费与成本过户费、增值税和年度税费。
• 购房居留许可20万美元规则。
• 在土耳其设立公司公司类型与资本要求。
• 开立银行账户用于支付并证明房款。

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