Titre de propriété (tapu) et rapport d'expertise en Turquie : ce qu'il faut vérifier avant d'acheter

Ce que montre un titre de propriété, et où consulter l'inscription à jour

Le titre de propriété (tapu senedi) est délivré par le registre foncier, qui relève de la Direction générale du registre foncier et du cadastre (TKGM). Il identifie le bien par province, district, îlot (ada) et parcelle (parsel), avec sa surface et sa nature (nitelik) ; pour un appartement, s'y ajoutent l'étage, le numéro du lot et la quote-part de terrain (arsa payı). Viennent ensuite les propriétaires, la date et la cause de l'acquisition.

Le titre papier n'est qu'une photographie à une date donnée : hypothèques, saisies et mentions figurent au registre, et un ancien titre ne montrera pas une saisie inscrite la semaine dernière. Demandez un extrait récent et vérifiez-le de nouveau juste avant le transfert.

• TAKBİS, le système informatique du registre foncier, contient l'inscription en temps réel. Selon l'article 1020 du Code civil turc, elle n'est communiquée qu'au propriétaire, à son représentant ou à une personne justifiant d'un intérêt légitime.
• Web-Tapu (webtapu.tkgm.gov.tr) permet au propriétaire de consulter hypothèques, saisies, déclarations et servitudes, et de télécharger un extrait. Les étrangers peuvent s'inscrire sur son portail dédié avec une adresse e-mail.
• e-Devlet (turkiye.gov.tr) n'affiche que les biens de l'utilisateur. Un résident étranger titulaire d'un numéro d'identité pour étrangers peut en général obtenir un mot de passe dans un bureau de poste PTT.
• Parsel Sorgu (parselsorgu.tkgm.gov.tr), la carte publique de la TKGM, indique l'emplacement, la surface et la nature de toute parcelle, mais ni propriétaires ni charges.

Les types de titres : ce qu'ils signifient pour l'acheteur et pour la citoyenneté

Depuis le 12 décembre 2023 (décision présidentielle n° 7938), le bien retenu pour la citoyenneté doit être un lot indépendant, et non un terrain nu ou agricole. Pour une maison individuelle sur parcelle, faites confirmer son statut par le registre foncier.

Le permis d'occuper (iskan) et le dossier municipal

Le permis d'occuper (yapı kullanma izin belgesi, dit iskan) est délivré par la municipalité lorsque l'immeuble achevé est conforme à son permis de construire et au projet approuvé. Il est transmis au registre foncier dans les 60 jours, et la servitude de construction devient d'office une copropriété achevée (loi n° 634, article 3).

Un immeuble sans iskan peut être vendu, mais l'acheteur hérite du problème : pas de conversion du titre, financement bancaire plus difficile, prix de revente plus bas, voire intervention de la municipalité. Un appartement habité depuis des années sous un titre en kat irtifakı n'a souvent jamais obtenu l'iskan. Faites vérifier le dossier municipal :

• Le statut d'urbanisme (imar durumu), les routes ou parcs projetés, un éventuel secteur protégé (SİT) ou une expropriation.
• Le permis de construire et le projet approuvé, comparés à ce qui a été bâti : étages ajoutés, lots réunis et balcons fermés sont fréquents.
• La valeur fiscale foncière, qui sert d'assiette minimale aux frais de mutation depuis la loi n° 7566 (décembre 2025).

Charges et mentions à contrôler

Le registre classe les restrictions (appelées ensemble takyidat) par rubriques : gages, mentions (şerhler), déclarations (beyanlar) et servitudes.

Les procès non mentionnés n'apparaissent pas au registre : demandez au vendeur de déclarer par écrit les litiges en cours. Ces informations sont générales et ne constituent pas un conseil juridique.

Le rapport d'expertise : quand il est exigé, et les règles pour la citoyenneté

Les rapports d'expertise sont commandés via Web-Tapu et établis dans le système TADEBİS de la TKGM par des sociétés agréées par le Conseil des marchés de capitaux (SPK). Depuis juin 2024 (circulaire TKGM 2024/4), le registre foncier n'en exige un que si l'achat sert à obtenir la citoyenneté ; sinon, c'est un contrôle de prix facultatif. Pour un titre de séjour, c'est le prix inscrit au titre qui compte (au moins 200 000 USD pour un bien acquis depuis le 16 octobre 2023), et non une expertise.

Pour la citoyenneté, le rapport sert de base au certificat de détermination du montant (Tutar Tespit Belgesi, TTB), que la TKGM délivre par voie électronique :

• Depuis le 28 septembre 2026, toute société agréée par la SPK, membre actif de l'Union des experts en évaluation de Turquie (TDUB) et reliée à TADEBİS peut l'établir ; vous choisissez la société ou le système en désigne une. Du 4 mars 2024 au 27 septembre 2026, seule GEDAŞ, filiale de TOKİ, le pouvait (circulaire 2024/2).
• Trois montants doivent chacun atteindre 400 000 USD : le prix inscrit au titre, les paiements au vendeur attestés par la banque et la valeur de marché retenue dans le rapport. Si l'un d'eux est inférieur, pas de TTB.
• Le rapport est valable 6 mois ; un TTB plus ancien exige un rapport renouvelé.
• Quelle que soit la société, la TKGM contrôle la valeur, et les TTB papier ne sont pas acceptés.
• Les devises sont cédées à une banque en Turquie avant la transaction, et le certificat DAB est remis au registre foncier.
• Le bien ne doit provenir ni d'un étranger, ni d'une personne naturalisée par investissement, ni de quiconque l'a reçu de l'un d'eux au cours des trois dernières années.

Acheter sur plan : la promesse de vente notariée

Sur plan, le promoteur signe en général avec vous une promesse de vente (gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi) devant notaire. Elle vous donne une créance personnelle ; la propriété ne passe qu'à l'inscription au registre. Faites-la mentionner au registre avec le bloc, l'étage et le numéro de votre lot, et vérifiez si la banque du promoteur détient une hypothèque sur la parcelle et à quelles conditions elle libérera votre lot.

Pour la citoyenneté, le bien doit déjà être en kat irtifakı ou en kat mülkiyeti, et la totalité des 400 000 USD doit figurer dans un seul contrat (qui peut viser plusieurs lots, mais des contrats distincts ne s'additionnent pas). Le contrat est mentionné de sorte qu'il ne puisse être cédé ni résilié pendant trois ans, les paiements passent par la banque et un même lot ne peut être promis à deux personnes.

Le rendez-vous de transfert, étape par étape

La vente se signe à la direction du registre foncier (tapu müdürlüğü), et non chez un notaire. C'est le registre qui fixe la date : aucun conseiller ne peut la garantir.

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   Vérifier que vous pouvez acheter

   Selon l'article 35 de la loi n° 2644, les étrangers n'achètent qu'en qualité de ressortissants des pays fixés par le Président ; la liste n'est pas publiée et une direction du registre foncier confirme votre pays. Limites : 30 hectares par personne, 10 % des terrains privés d'un district, aucune zone militaire ou de sécurité.

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   Numéro fiscal et compte bancaire

   Indispensables pour payer et prouver le prix. Pour la citoyenneté, convertissez les devises auprès d'une banque en Turquie et obtenez d'abord le DAB.

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   Demande sur Web-Tapu

   Déposez la demande de vente sur le portail étrangers de Web-Tapu, au registre foncier ou via ALO 181. Pour la citoyenneté, le TTB doit exister avant le rendez-vous.

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   DASK à votre nom

   Selon la loi n° 6305 (article 11), le registre exige une assurance séisme valable le jour même. Depuis le 5 septembre 2026, l'acheteur doit souscrire une nouvelle police à son nom.

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   Documents, frais et paiement

   En général : passeport (traduit si demandé), numéro fiscal, deux photos récentes et police DASK ; pour la citoyenneté, le DAB et les reçus bancaires. Les frais de mutation sont de 4 % du prix déclaré (2 % pour chaque partie, sauf accord contraire), plus une redevance fixe du fonds renouvelable. Un système de paiement sécurisé doit devenir obligatoire le 1er décembre 2026.

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   Signature

   Les parties ou leurs mandataires signent devant l'agent du registre, avec un traducteur assermenté si vous ne parlez pas turc. Une procuration établie à l'étranger se fait le plus simplement dans un consulat turc ; chez un notaire étranger, elle exige une apostille (ou une légalisation) et une traduction turque certifiée.

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   Mention pour la citoyenneté

   Une mention d'inaliénabilité de trois ans est inscrite. Vendre dans les trois ans, ou rétrocéder ensuite le bien à l'ancien propriétaire ou à ses parents au premier degré, annule le certificat d'investissement.

La citoyenneté par investissement prend en général 8 à 12 mois de bout en bout ; le transfert n'en est qu'une étape, et aucun délai n'est garanti.

Les signaux d'alerte qui doivent arrêter l'achat

Faites une pause, ou renoncez, si vous constatez l'un de ces points.

• Pas d'extrait récent du registre, ou un signataire muni d'une procuration ancienne ou générale.
• On vous demande de déclarer un prix plus bas pour réduire les frais : depuis décembre 2025, l'amende égale la totalité de l'impôt éludé, et pour la citoyenneté le prix inscrit doit lui-même atteindre 400 000 USD.
• Un immeuble achevé et habité encore en kat irtifakı, ou un appartement différent du projet approuvé.
• Une saisie, une mesure conservatoire ou une hypothèque sans plan écrit de mainlevée.
• Une expertise organisée par le vendeur et calée sur le prix demandé. L'annulation en 2026 des décisions de citoyenneté de 6 134 personnes tenait surtout à des évaluations gonflées et à des transactions irrégulières.
• Un paiement en espèces ou sur le compte d'un tiers.

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• Titre de séjour par achat immobilierLa règle des 200 000 USD.
• Créer une société en TurquieFormes de société et capital.
• Ouvrir un compte bancairePour payer et prouver le prix.

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