Titre de séjour en Turquie par l'achat d'un bien immobilier : règles, pièces et étapes

Qui peut demander ce titre de séjour et quel bien est éligible

Il s'agit d'un titre de séjour de courte durée (kısa dönem ikamet izni) accordé aux étrangers propriétaires d'un bien immobilier en Turquie, sur le fondement de l'article 31 de la loi n° 6458 sur les étrangers et la protection internationale. Tout ressortissant étranger qui possède en son nom un logement éligible peut le demander. En pratique, les propriétaires déposent leur demande depuis la Turquie, sur e-ikamet, avant la fin de leur visa ou de leur séjour sans visa.

L'achat vient d'abord. Un étranger ne peut acquérir un bien que s'il est ressortissant d'un pays désigné par le Président de la République (loi n° 2644 sur le registre foncier, article 35). La liste n'est pas publiée : une direction du registre foncier confirme la situation de chaque nationalité.

• Le titre de propriété (tapu) doit être à votre nom et, pour un bien acquis depuis le 16 octobre 2023, le prix de vente qui y figure doit atteindre au moins 200 000 USD, convertis au taux de la Banque centrale (TCMB) à la date d'achat.
• Le bien doit être à usage d'habitation. Les commerces, bureaux et terrains ne sont pas éligibles.
• Le prix inscrit sur le titre est déterminant : un rapport d'expertise plus élevé ne compense pas un prix déclaré inférieur.
• Le titre de séjour vise un logement que vous occupez. Certaines listes de pièces précisent que le bien ne doit pas être loué pour en tirer un revenu : interrogez la direction avant de le mettre en location.
• La restriction des quartiers dits fermés a été levée et tous les quartiers sont ouverts. Vérifiez tout de même qu'e-ikamet accepte votre adresse exacte avant de signer.

La règle des 200 000 USD et les achats antérieurs

Le seuil dépend de la date d'acquisition du bien, et non de la date de la demande. Il est le même pour une première demande et pour un renouvellement.

La Présidence de la gestion des migrations a fixé le seuil d'octobre 2023 sans effet rétroactif. Si vous avez acheté avant cette date, faites confirmer la règle applicable par la direction provinciale de la gestion des migrations.

Les pièces à préparer

Liste établie d'après la page des pièces d'e-ikamet et le guide de l'Investment Office, consultés en octobre 2026. Les directions peuvent demander davantage : vérifiez la liste à jour pour votre catégorie sur e-ikamet.

Les documents familiaux délivrés à l'étranger exigent en général une apostille ou une légalisation, ainsi qu'une traduction certifiée en turc.

La demande, étape par étape

La demande se fait en ligne sur e-ikamet.goc.gov.tr, puis le dossier est complété en personne à la direction provinciale de la gestion des migrations.

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   Vérifier le bien et l'adresse

   Assurez-vous que le bien est un logement, que le prix inscrit atteindra 200 000 USD et qu'e-ikamet accepte l'adresse. Faites vérifier le titre par un avocat.

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   Finaliser l'achat

   Obtenez un numéro fiscal et un compte bancaire, payez par la banque et faites établir le titre de propriété à votre nom, avec une assurance séisme obligatoire (DASK) à votre nom.

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   Remplir le formulaire e-ikamet

   Choisissez le titre de séjour de courte durée pour les propriétaires et déposez la demande avant la fin de votre visa ou de votre séjour sans visa.

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   Prendre rendez-vous et payer

   Choisissez une date auprès de la direction de votre province, imprimez et signez le formulaire, puis réglez le droit de séjour et les frais de carte.

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   Se présenter au rendez-vous

   Apportez les originaux et les copies ; les agents vérifient le dossier et relèvent vos données biométriques.

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   Décision et carte

   L'administration peut prendre jusqu'à 90 jours une fois le dossier complet. Suivez-le sur e-ikamet ; en cas d'accord, la carte est envoyée par la poste (PTT).

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   Tenir son adresse à jour

   Déclarez tout changement d'adresse dans les 20 jours ouvrables, comme l'exige la Présidence de la gestion des migrations.

Les délais varient selon les provinces, et Istanbul a connu des files d'attente pour les rendez-vous. Aucun conseiller ne peut garantir une date.

Durée, renouvellement et membres de la famille

Selon la loi n° 6458, le titre de séjour de courte durée est délivré pour deux ans au plus à chaque fois. La direction fixe la durée au cas par cas, et les propriétaires obtiennent souvent un ou deux ans. Le titre se renouvelle tant que vous restez propriétaire et remplissez les autres conditions. Déposez le renouvellement sur e-ikamet dans les 60 jours qui précèdent l'expiration, et en tout cas avant celle-ci. Si vous vendez, le bien ne peut plus fonder le titre : prévoyez une autre base avant la vente, et interrogez la direction avant de passer l'essentiel de l'année à l'étranger.

Votre conjoint et vos enfants de moins de 18 ans peuvent vous rejoindre grâce au titre de séjour familial (aile ikamet izni), dont vous êtes le garant. Vos revenus mensuels totaux doivent atteindre au moins le salaire minimum en vigueur, et au moins un tiers du salaire minimum par membre de la famille. Chaque membre a besoin d'une assurance maladie, et le titre familial ne peut pas dépasser la durée de celui du garant. Les enfants de 18 ans ou plus ont besoin de leur propre titre.

Travail et résidence fiscale

Ce titre permet de vivre en Turquie, pas d'y travailler. Selon l'article 12 de la loi n° 6735 sur la main-d'œuvre internationale, un titre de séjour ne donne pas à lui seul le droit de travailler : un emploi exige un permis de travail délivré par le ministère du Travail et de la Sécurité sociale. Vous voulez diriger une société ? Vérifiez d'abord les règles du permis de travail.

Selon l'article 4 de la loi n° 193 relative à l'impôt sur le revenu, séjourner en Turquie de façon continue plus de six mois au cours d'une année civile fait de vous un résident fiscal, et les absences temporaires n'interrompent pas ce séjour. Les résidents sont imposés sur leurs revenus mondiaux, sous réserve des conventions fiscales. Depuis le 1er janvier 2026, la loi n° 7582 prévoit une exonération de 20 ans sur les revenus de source étrangère des personnes qui s'installent en Turquie, sous conditions. Ces informations sont générales et ne constituent pas un conseil fiscal : consultez un conseiller en Turquie et dans votre pays.

Séjours sans visa et interdictions d'entrée en cas de dépassement

Sans titre de séjour, un séjour sous visa ou en exemption de visa ne peut dépasser 90 jours sur toute période de 180 jours, et certaines nationalités ont droit à moins. Le tableau officiel de la Présidence de la gestion des migrations, pour les étrangers qui partent d'eux-mêmes et paient l'amende à la sortie, se résume ainsi :

Une amende impayée entraîne une interdiction et un refus d'entrée jusqu'au paiement, et un dépassement constaté par les autorités entraîne des interdictions plus longues. Selon l'article 9 de la loi n° 6458, une interdiction dure cinq ans au plus, prolongeable de dix ans au plus en cas de menace grave pour la sécurité. La décision est prise à la frontière.

Résidence par l'immobilier ou citoyenneté par l'immobilier

Un titre de séjour ne mène pas, à lui seul, à la citoyenneté. Après huit ans de résidence ininterrompue sous titre de séjour, vous pouvez demander un titre de séjour de longue durée (loi n° 6458, articles 42 et 43), si vous n'avez reçu aucune aide sociale au cours des trois dernières années et justifiez de revenus suffisants, d'une assurance maladie et de l'absence de menace pour l'ordre public.

Un logement acheté pour la résidence ne compte pas automatiquement pour une future demande de citoyenneté, car cette voie exige un certificat d'achat de devises (DAB) obtenu avant l'achat. Si la citoyenneté est votre objectif, prévoyez-la avant d'acheter.

Guides utiles

• Investir en TurquieLa vue d'ensemble pour les investisseurs étrangers.
• Citoyenneté turque par investissementConditions, procédure et coûts.
• La règle des 400 000 USD en immobilierExpertise, TTB et mention de trois ans.
• Acheter un bien en tant qu'étrangerDes vérifications préalables au titre de propriété.
• Titre de propriété et expertiseLe transfert du tapu, étape par étape.
• Frais et impôts immobiliersDroits, TVA, DASK et taxe foncière.
• Ouvrir un compte bancairePièces et transferts de devises.
• Créer une sociétéFormes de société, capital et fiscalité.
• Conventions de non-double impositionCe qui change quand vous devenez résident fiscal.

Comment Golden Visa Partners vous accompagne

Basés à Istanbul, nous travaillons sur le terrain avec les acquéreurs, les avocats, les banques et le registre foncier. Notre fondateur est agent immobilier agréé : nous vérifions le prix, le titre et l'adresse d'un bien avant que vous ne vous engagiez, ce qui compte lorsque le prix inscrit décide de votre titre de séjour. Indépendants, nous comparons le titre de séjour avec la citoyenneté et avec les programmes d'autres pays.

Golden Visa Partners est la marque sous laquelle Gordion Partners Organizasyon Danışmanlık Limited Şirketi exerce ses activités de conseil en investissement.

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