土耳其购房居留许可：规则、材料与申请步骤

谁可以申请，哪些房产符合条件

这是一种短期居留许可（kısa dönem ikamet izni），依据第6458号《外国人与国际保护法》第31条，发给在土耳其拥有不动产的外国人。凡是以本人名义持有合格住宅的外国公民均可申请。实际操作中，业主在土耳其境内通过e-ikamet系统提交申请，且须在签证或免签停留期届满之前提交。

首先要能合法购房。外国人只有在其国籍属于总统确定的国家名单时才能购置房产（第2644号《土地登记法》第35条）。该名单不公开，需由土地登记局逐一确认各国籍的情况。

• 产权证（tapu）须登记在您本人名下。2023年10月16日起购置的房产，产权证上的成交价格须不低于20万美元，按购房当日土耳其中央银行（TCMB）汇率折算。
• 房产须为住宅用途，商铺、写字楼和土地均不符合条件。
• 以产权证价格为准：评估报告的价值再高，也不能弥补申报价格的不足。
• 居留许可针对的是您自住的住房。部分材料清单注明房产不得用于出租营利，如打算出租，请先向移民管理局咨询。
• “封闭街区”限制已经取消，所有街区均已开放。但签约前仍应确认e-ikamet系统能够接受您的具体地址。

20万美元标准与早期购房

适用标准取决于房产的取得日期，而不是申请日期；首次申请和续签适用同一标准。

2023年10月的标准由土耳其移民管理局（Göç İdaresi）设定，不具有追溯效力。如果您在此之前购房，请向所在省移民管理局确认适用的规定。

需要准备的材料

以下清单依据e-ikamet材料页面和土耳其总统府投资办公室指南整理（2026年10月查阅）。各地移民管理局可能要求补充材料，请在e-ikamet上核对您所属类别的最新清单。

家属在国外签发的文件（如结婚证、出生证明）通常需要办理海牙认证或领事认证，并附经认证的土耳其语译文。

申请步骤

先在e-ikamet.goc.gov.tr在线提交申请，再到所在省移民管理局现场办理。

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   核实房产和地址

   确认房产为住宅、产权证价格将达到20万美元，且e-ikamet接受该地址。请律师核查产权状况。

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   完成购房

   办理税号和银行账户，通过银行付款，将产权证过户到您名下，并以您本人名义投保强制地震险（DASK）。

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   填写e-ikamet申请

   选择面向房产业主的短期居留许可类别，在签证或免签停留期届满前提交。

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   预约并缴费

   在所在省移民管理局预约日期，打印并签署申请表，缴纳居留许可费和卡费。

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   按预约到场

   携带原件和复印件；工作人员审核材料并采集生物识别信息。

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   审批与领卡

   材料齐全后，主管部门最长可能需要90天作出决定。可在e-ikamet上查询进度；获批后，居留卡通过邮政（PTT）寄送。

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   及时更新地址

   地址如有变更，须按移民管理局的要求在20个工作日内申报。

各省办理时间不一，伊斯坦布尔曾出现预约积压。任何顾问都无法保证具体日期。

许可期限、续签与家属

根据第6458号法律，短期居留许可每次最长签发2年，具体期限由移民管理局决定，房产业主通常获批1年或2年。只要您仍持有该房产并满足其他条件，即可续签。续签申请须在许可到期前60天内通过e-ikamet提交，且无论如何都要在到期前提交。出售房产后，该房产便不能再作为居留依据，因此出售前应先规划其他依据；如果一年中大部分时间将在境外，也请事先咨询移民管理局。

您的配偶和18岁以下子女可以通过家庭居留许可（aile ikamet izni）与您同住，由您作为担保人。您的家庭月总收入须不低于现行最低工资，且每位家庭成员对应的收入不低于最低工资的三分之一。每位家庭成员都需要医疗保险，家庭居留许可的期限不能超过担保人本人的许可期限。年满18岁的子女需要以自己的依据单独申请。

工作与税务居民身份

这一许可让您可以在土耳其居住，但不能工作。根据第6735号《国际劳动力法》第12条，居留许可本身并不赋予工作权利，就业须持有劳动和社会保障部签发的工作许可。如果打算经营公司，请先了解工作许可的相关规定。

根据第193号《所得税法》第4条，在一个日历年内连续在土耳其停留超过6个月，即成为税务居民，临时出境不会中断停留期。税务居民须就全球收入纳税，但适用避免双重征税协定。自2026年1月1日起，第7582号法律为新迁入土耳其的人士提供境外来源收入20年免税，须满足相关条件。以上仅为一般性信息，不构成税务建议，请向土耳其及您本国的税务顾问确认。

免签停留与逾期停留的入境禁令

没有居留许可时，凭签证或免签入境的停留时间在任意180天内不得超过90天，部分国籍的期限更短。移民管理局针对自行离境并在出境时缴纳罚款的外国人制定了官方表格，概括如下：

未缴纳罚款的，将被禁止入境，直至缴清欠款为止；被主管部门查获的逾期停留，禁令期限更长。根据第6458号法律第9条，入境禁令最长5年，对公共安全构成严重威胁的，最多可再延长10年。具体由边境部门决定。

购房居留与购房入籍对比

居留许可本身不会带来公民身份。持居留许可连续居住满8年后，可以申请长期居留许可（第6458号法律第42条和第43条），条件包括最近3年未领取社会救助、有充足且稳定的收入、持有有效医疗保险，且不对公共秩序构成威胁。

为居留而购买的住房，日后不会自动计入入籍投资：入籍途径要求在购房前取得外汇购买证明（DAB）。如果您可能以入籍为目标，请在购房前就做好规划。

相关指南

• 投资土耳其面向外国投资者的完整概览。
• 土耳其投资入籍条件、流程与费用。
• 40万美元房产规则评估、TTB证明和3年加注。
• 外国人在土耳其购房从尽职调查到产权过户。
• 产权证与房产评估产权过户如何办理。
• 房产税费契税、增值税、DASK和房产税。
• 在土耳其开立银行账户所需文件与外汇汇款。
• 在土耳其设立公司公司类型、注册资本与税务。
• 避免双重征税协定成为税务居民后有哪些变化。

Golden Visa Partners 如何为您提供帮助

我们总部位于伊斯坦布尔，在当地与买家、律师、银行和土地登记局直接合作。我们的创始人是持牌房地产经纪人，能在您做出决定之前核查房产的价格、产权和地址；当居留许可取决于产权证价格时，这一点尤为重要。我们保持独立，会把居留许可与投资入籍以及其他国家的项目放在一起比较。

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